Один из самых популярных вопросов у владельцев недвижимости: «Если я продал дом за менее 1 000 000 рублей, обязан ли я подавать 3-НДФЛ и платить налог?».
Краткий ответ — в большинстве случаев декларацию подавать не нужно, но, как и в любом налоговом вопросе, есть важные нюансы. Ниже — пошаговая инструкция, когда декларация требуется, а когда нет.
Новое правило ФНС: до 1 млн рублей — декларацию не сдаём
Начиная с налогового периода 2021 года (подтверждено Федеральным законом № 305-ФЗ от ) физическим лицам не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ, если сумма дохода от продажи объекта недвижимости:
- не превышает 1 000 000 рублей для жилых домов, квартир, комнат, земельных участков, садовых домов и долей в них;
- не превышает 250 000 рублей для иного имущества (гаражи, машино-места, автомобили и т.д.).
Ключевое условие — доход не превышает размер имущественного налогового вычета. Поэтому при продаже дома до 1 млн рублей налоговая база обнуляется вычетом, и налог не возникает. Соответственно, декларировать такую сделку не требуется.
Когда декларация обязательна, даже если цена ≤ 1 млн руб.
- Если дом находился в собственности меньше минимального срока
- 3 года — если право собственности получено:
- по наследству или договору дарения от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- и на момент продажи это единственное жильё (с учётом 90-дневной «отсрочки» на покупку нового жилья).
- 5 лет — во всех остальных случаях (например, купленный по договору купли-продажи после ).
- 3 года — если право собственности получено:
- Если доход превышает 1 000 000 рублей — декларация подаётся в любом случае, даже срок владения больше 5 лет (при желании заявить вычет или уменьшить базу на расходы).
- Если вы продаёте несколько объектов, и суммарный доход превышает вычет (1 млн + 1 млн = уже 2 млн руб.).
- Если кадастровая стоимость «подталкивает» налоговую базу: при продаже ниже 70 % кадастровой стоимости для расчётов берут кадастровую стоимость × 0,7. Если она выше 1 млн, декларация нужна.
Пример 1
Дом куплен в 2022 году за 900 000 руб., продаётся в 2025 году за 950 000 руб.
Кадастровая стоимость 1 300 000 руб. × 0,7 = 910 000 руб. < 1 000 000 руб.
Пример 2
Дом унаследован в 2021 году, продаётся в 2024 году за 1 200 000 руб.
Срок владения 3 года — освобождение по минимальному сроку не действует (наследство = 3 года, но цена больше 1 млн).
Как подать декларацию, если она всё-таки нужна
- До 30 апреля следующего года сдать 3-НДФЛ.
- До 15 июля уплатить налог.
- Удобнее всего подать онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС или через Госуслуги.
- Приложить:
- копию договора купли-продажи;
- копию свидетельства/выписки из ЕГРН на проданный объект;
- документы, подтверждающие расходы (если выбираете вычет «доход минус расходы»).
- Цена продажи ≤ 1 000 000 руб. → декларацию не подаём, налог = 0.
- Цена > 1 000 000 руб. или кадастровая стоимость × 0,7 > 1 000 000 руб. → сдаём 3-НДФЛ.
- Срок владения ≥ 3 / 5 лет → доход освобождён, декларацию всё равно не подаём.
- При сомнениях посмотрите дату регистрации права в ЕГРН и сравните с кадастровой стоимостью.
Главное: при продаже дома до 1 млн рублей декларацию подавать не нужно, если доход не превышает вычет и объект находился в собственности не менее минимального срока. В остальных случаях — сдавайте 3-НДФЛ и выберите наиболее выгодный вариант налогообложения: имущественный вычет 1 млн руб. или уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы.