Каждый год после сделки с недвижимостью тысячи россиян задают один и тот же вопрос: «Обязательно ли мне декларировать доход, если я продал долю в квартире дешевле 1 млн рублей?»

Короткий ответ: в большинстве случаев декларацию подавать нужно, но налог платить не всегда. Ниже разберёмся, когда можно избежать отчётности, когда придётся отчитаться, но заплатить 0 рублей, а когда – подготовить 3-НДФЛ и внести деньги в бюджет.

Содержание

1. Когда декларация обязательна
2. Когда можно не подавать 3-НДФЛ
3. Как сделать ставку налога равной нулю
4. Пошаговая инструкция: заполняем декларацию на примере доли
5. Ответы на популярные вопросы

Когда декларация обязательна

Налоговый кодекс РФ (ст. 228) прямо указывает: если вы получили доход от продажи доли, у вас есть обязанность по подаче 3-НДФЛ, за исключением единственного случая, владение долей свыше минимального срока.

Минимальные сроки владения

• 3 года, если доля получена:
  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника;
  • в порядке приватизации;
  • по договору пожизненного содержания.
• 5 лет, во всех остальных случаях (например, куплена на рынке).

Ключевое условие: если вы владели долей менее минимального срока, то подавать декларацию обязаны.

Когда можно не подавать 3-НДФЛ

В 2026 году допустимо не подавать отчётность, если одновременно выполняются два обязательных условия:

1. Срок владения доли ≥ 3 (или 5) лет.
2. Доход от продажи ≤ 1 000 000 руб. (или меньше расходов на приобретение).

Тогда доход полностью освобождён от налогообложения и декларировать его не нужно (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Как сделать ставку налога равной нулю

Даже если вы продали долю менее 3/5 лет, налог можно «обнулить» двумя легальными способами.

Вариант 1: имущественный вычет

Размер вычета при продаже доли составляет 1 000 000 руб., но он распределяется по всем долям объекта. Пример:

• Квартира продана за 2 000 000 руб.
• Доля составляет ¼ (продали за 500 000 руб.).
• Вычет пропорционален: 1 000 000 × ¼ = 250 000 руб.
• Налог: (500 000 – 250 000) × 13 % = 32 500 руб.

Если ваша доля стоит меньше 250 000 руб., налог равен нулю, но декларацию всё равно подать придётся.

Вариант 2: уменьшить доход на расходы

Закон позволяет уменьшить полученную сумму на фактические расходы, подтверждённые документами (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, чеки/квитанции).

• Доля куплена за 800 000 руб.
• Продана за 900 000 руб.
• Налогооблагаемая база: 900 000 – 800 000 = 100 000 руб.
• Налог: 100 000 × 13 % = 13 000 руб.

Если расходы ≥ выручки, налог 0 руб., но декларация всё равно обязательна.

Пошаговая инструкция: заполняем 3-НДФЛ за 2025 год

1. Подготовьте документы:
   • ДКП/ДДУ на долю квартиры.
   • ДКП/ДДУ на продажу.
   • Выписка из ЕГРН.
   • Платёжные документы (расходы).
2. Скачайте программу «Декларация 2025» на сайте ФНС или используйте онлайн-сервис «Личный кабинет налогоплательщика».
3. Заполните разделы:
   1. «Доходы» → источник «Продажа имущества» → код дохода 1510 (доли).
   2. Выберите вычет:
      • «По расходам» (код 903) или
      • «Имущественный вычет» (код 901).
4. Проверьте результаты:
   
   Если значение в строке «НДФЛ к уплате» = 0, сохраняйте файл и отправляйте.
5. Отправьте декларацию до 30 апреля 2026 года через сервис или лично в ИФНС.

Ответы на популярные вопросы

Доля была получена по наследству в 2022 году. Продал в 2025-м за 900 000 руб. Нужно ли отчитываться?

Нет. Владение более 3 лет наследованного имущества освобождает от декларации и налога.

Владею ½ долей с 2024 года, куплена за 1 200 000 руб. Продал за 1 000 000 руб. Что делать?

Декларация нужна. Применяем вычет по расходам: 1 000 000 – 600 000 (½ от 1 200 000) = 400 000 × 13 % = 52 000 руб. к уплате.

Ошибочно не подал декларацию. Какие последствия?

Штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 %. Минимальный штраф – 1 000 руб. Лучше подать самостоятельно до того, как ИФНС узнает.

Можно ли подать декларацию онлайн без ЭЦП?

Да. В «Личном кабинете» достаточно подтверждения через Госуслуги.

• Доля владел ≥ 3/5 лет → ничего не подаём и не платим.
• Срок меньше минимального → подаём 3-НДФЛ.
• Стоимость доли ≤ 1 000 000 руб. (или расходы ≥ дохода) → налог 0 руб.
• Налог > 0 → платим до 15 июля следующего года.

Если остались вопросы, звоните в свою инспекцию по номеру ###-###-#### или пишите в чат ФНС онлайн.