В 2026 году дарение и последующая продажа квартиры по-прежнему вызывает у граждан массу вопросов:
нужно ли платить НДФЛ, в каких случаях налог равен нулю и когда ставка может вырасти до 15 %;
Ниже, подробный разбор всех ситуаций, которые встречаются на практике․

Дарение квартиры: кто и сколько платит НДФЛ

Основное правило

Дарственная квартира считаеться доходом одаряемого․
Поэтому именно он (а не даритель) должен отчитаться перед ФНС и, при необходимости, заплатить налог․

Когда НДФЛ равен нулю

• Близкие родственники․
  Родители, дети, супруги, братья/сёстры, бабушки/дедушки — освобождены от налога полностью (ст․ 217 НК РФ)․
  Факт: нулевая ставка действует независимо от кадастровой стоимости квартиры․
• Опекуны/попечители и усыновители․
  Попадают под ту же льготу, если документально подтвердили статус․

Когда ставка 13 % или 15 %

Пример расчёта

Квартира кадастровой стоимостью 3 000 000 руб․ подарена племяннику․
НДФЛ = 3 000 000 × 13 % = 390 000 руб․

Продажа подаренной квартиры: когда налог платить не нужно

Минимальный срок владения

Три года — если квартира получена:

• в дар от близкого родственника;
• в наследство;
• в ходе приватизации;
• по договору пожизненного содержания․

Пять лет, во всех остальных случаях (например, квартира подарена дальним родственником или другом)․

Как считается срок

С даты регистрации права собственности (см․ ЕГРН-выписку)․
Не важно, сколько лет объект числился у прежнего владельца․

Единственное жильё и другие льготы

• Если квартира — единственное жильё, то с 2024 г․ минимальный срок сокращён до 3 лет вместо 5․
• Для семей с детьми предусмотрен вычет до 1 000 000 руб․ на каждого ребёнка при продаже долей․

Продажа квартиры до истечения минимального срока

От чего платить

Налог берётся с разницы между ценой продажи и налоговым вычетом (1 000 000 руб․)
либо с расходами на приобретение, если они были (но при дарении расходов, как правило, нет)․

Формула:

НДФЛ = 13 % × max{Цена продажи, 0,7 × кадастровая стоимость} – 1 000 000 руб․

Пример

Подаренную квартиру (кадастр 4 000 000 руб․) продают за 3 500 000 руб․, срок владения 2 года․
База налогообложения: max{3 500 000; 0,7 × 4 000 000 = 2 800 000} = 3 500 000 руб․
НДФЛ = 13 % × (3 500 000 – 1 000 000) = 325 000 руб․

Как не платить налог дважды

Важно: если при дарении уже заплачен НДФЛ (например, неблизкий родственник),
то при последующей продаже этот платёж не учитывается повторно․
Платить придётся только с прироста стоимости (если такой есть)․

Шаги для безопасной продажи

1. Получите ЕГРН-выписку и убедитесь, что прошёл нужный срок․
2. Соберите пакет документов:
   • договор дарения,
   • выписка ЕГРН,
   • справка 2-НДФЛ (если платили налог при дарении),
   • чек-квитанция об уплате налога (если нужно)․
3. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года․
4. Оплатите налог до 15 июля, если он посчитан․

Подводные камни и советы

• Низкая цена в договоре․ ИФНС может пересчитать налог исходя из 70 % кадастровой стоимости․
• Дарение «через цепочку»․ Если квартира дарится дальним родственником, а затем близким,
  всё равно придётся платить 13 % на первом этапе․
• Покупатели осторожничают․ Квартиры без «истории» 3-5 лет продаются дольше,
  поэтому готовьтесь объяснять покупателям налоговые нюансы или снижать цену․

Чек-лист: когда налог = 0

В 2026 году НДФЛ с подаренной квартиры можно избежать, если соблюсти сроки владения
или воспользоваться вычетом․ Важно помнить: дарение от близких родственников освобождает
от налога сразу, а продажа — только после трёх лет․ Во всех остальных случаях
планируйте сделку заранее и консультируйтесь с налоговым специалистом․