Краткий ответ
Если нежилое помещение находилось в собственности физического лица 5 лет и более и при этом не использовалось в предпринимательской деятельности, то НДФЛ платить не нужно и декларация не сдаётся.
Во всех остальных случаях (помещение использовалось в бизнесе, владение менее 5 лет) доход от продажи облагается НДФЛ 13 % (15 %) и, при определённых условиях, НДС 20 %.
В каких случаях действует «5-летнее» освобождение
Основное правило
Пункт 17.1 статьи 217 НК РФ прямо освобождает от НДФЛ доходы от продажи объектов недвижимости (включая нежилые), если:
- объект находился в собственности 5 и более лет;
- продавец — физическое лицо (не ИП или организация);
- имущество не использовалось в предпринимательской деятельности.
Исключения
Если хотя бы одно из условий нарушено, льгота не применяется:
- Использование в бизнесе. Даже 1 день аренды или ведение учёта доходов/расходов по этому объекту в книге ИП лишает права на освобождение. Факт прекращения предпринимательства до момента продажи значения не имеет.
- Объект получен по договору долевого участия или наследству менее 3 лет назад. Тогда минимальный срок владения сокращается до 3 лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
- Продажа нежилого помещения ИП на ОСНО. Для ИП обязательны НДФЛ + НДС независимо от срока владения и факта использования (письма Минфина от № 03-04-05/61222).
Как доказать, что помещение не использовалось в бизнесе
Налоговая может запросить пояснения. Подтвердить «гражданский» характер владения помогут:
- отсутствие записи объекта в КУДиР ИП;
- отсутствие кодов ОКВЭД, связанных с недвижимостью, в ЕГРИП;
- договор купли-продажи без указания ИП как стороны;
- квитанции об оплате коммунальных услуг как физлица;
- отсутствие договоров аренды или доходов от них.
Налоговые последствия для ИП
| Режим | Использование в бизнесе | Налоги при продаже | Возможность уменьшить базу на расходы |
|---|---|---|---|
| ОСНО | Да | НДФЛ 13-22 % + НДС 20 % | Да (подтверждённые расходы) |
| УСН «Доходы» | Да | 6 % (регионы 1–6 %) | Нет |
| УСН «Доходы-расходы» | Да | 15 % (регионы 5–15 %) | Да (все документированные расходы) |
| ПСН | Да | НДФЛ 13 % (ПСН не распространяется на продажу собственного имущества) | Нет |
| Любой режим | Нет | НДФЛ 13 % (если менее 5 лет) или 0 % (если ≥ 5 лет) | Да (вычет 1 млн ₽ или подтверждённые расходы) |
Пошаговый алгоритм для физлица
- Определите дату регистрации права — день внесения записи в ЕГРН.
- Проверьте факт использования в бизнесе. Если да — налог неизбежен;
- Сравните срок владения с 5-летним порогом.
- Рассчитайте налог, если он возникает: доход от продажи – документально подтверждённые расходы (или вычет 1 млн ₽) × 13 %.
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатите налог до 15 июля.
Пример расчёта
Факт: Физлицо купило складское помещение в январе 2020 за 5 000 000 ₽ и продало в марте 2025 за 7 500 000 ₽. Помещение никогда не сдавалось и не использовалось в бизнесе.
- Срок владения: 5 лет 2 месяца — превышает 5 лет.
- Налог: 0 ₽, декларацию подавать не нужно.
Что делать, если налоговая высылает требование
Если ФНС запрашивает декларацию по ошибке, достаточно направить письменное объяснение со ссылкой на:
- п. 17.1 ст. 217 НК РФ — освобождение;
- п. 2 ст. 229 НК РФ — освобождение от обязанности представления декларации.
- Не-ИП физлицо, владевшее нежилым помещением ≥ 5 лет без предпринимательского использования, освобождено от НДФЛ и декларации.
- Во всех остальных случаях возникают обязательства по НДФЛ (и, возможно, НДС).
- Документальное подтверждение «гражданского» характера владения минимизирует риски.
Важно: при любых сомнениях консультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом или обратитесь в сервис «Обратиться в ФНС».