В 2026 году все физические лица‚ в т.ч. пенсионеры‚ обязаны платить НДФЛ при продаже недвижимости‚ если минимальный льготный срок владения ещё не истёк. Однако список освобождающих обстоятельств расширился‚ а сам порядок исчисления налога стал более гибким. Ниже — подробная инструкция‚ когда пенсионерам действительно нужно платить налог‚ а когда можно легально избежать уплаты.
Какой «минимальный срок владения» считается льготным?
В 2026 году действует два срока‚ после которых продажа квартиры освобождается от НДФЛ:
| Срок владения | Кому и каким способом получена квартира |
|---|---|
| 3 года |
|
| 5 лет | все остальные случаи (куплена на рынке‚ получена по ДДУ‚ мена и т.д.). |
Если квартира находится в собственности менее указанного срока‚ налог теоретически должен быть уплачен. Но у пенсионеров есть дополнительные «окна»‚ позволяющие снизить или обнулить платёж.
Основной налоговый расчёт
Формула простая:
НДФЛ = 13 % × (Цена продажи — 1 000 000 ₽) — если применяем вычет в 1 млн ₽.
Или:
НДФЛ = 13 % × (Цена продажи — Документальные расходы на покупку) — если есть чеки/ДДУ.
Затем проверяем‚ можно ли воспользоваться одной из льгот.
Дополнительные освобождения для пенсионеров и семей с детьми
Абсолютное освобождение «семей с детьми»
Начиная с и продлено на 2026 год:
- семьи‚ где есть ребёнок-инвалид любого возраста;
- семьи‚ у которых второй (или последующий) ребёнок родился не позднее 30 сентября 2024 года‚ могут полностью не платить НДФЛ при продаже любой квартиры‚ независимо от срока владения.
Если пенсионер входит в такую семью, налога нет.
«Единовременный» вычет на покупку новой квартиры
Пенсионеры могут:
- заявить вычет при покупке новой квартиры (максимум 2 млн ₽);
- и одновременно зачесть сумму НДФЛ‚ подлежащую уплате с продажи.
Такой взаимозачёт по 3-НДФЛ разрешён‚ но в декларации нужно аккуратно расписать доходы и вычеты.
Пошаговая схема для пенсионера в 2026 году
Шаг 1. Определяем срок владения
Берём дату регистрации права в ЕГРН и прибавляем 3 или 5 лет.
Шаг 2. Проверяем основание получения
Если квартира досталась наследством/даром/приватизацией‚ то 3 года. В остальных случаях — 5 лет.
Шаг 3. Оцениваем семейные льготы
Есть ли ребёнок-инвалид или подходящий по дате второй ребёнок? Если да — налога нет вообще.
Шаг 4. Применяем вычет или взаимозачёт
- вычет 1 млн ₽;
- вычет фактических расходов;
- или «вычет на покупку» новой квартиры.
Шаг 5. Подаём 3-НДФЛ
Срок — до 30 апреля следующего года.
Примеры расчёта
Пример 1. Квартира получена по наследству 2 года назад‚ продаётся за 3 500 000 ₽
• Срок владения < 3 лет → НДФЛ нужно платить.
• Применяем вычет 1 млн ₽ → 3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000 ₽ налогооблагаемая база.
• НДФЛ = 13 % × 2 500 000 = 325 000 ₽.
Пример 2. Пенсионер купил квартиру 4 года назад за 4 млн‚ продаёт за 4‚3 млн
• Срок владения = 4 года < 5 лет → НДФЛ есть.
• Документальные расходы 4 млн ₽ → 4‚3 – 4 = 0‚3 млн ₽ база.
• НДФЛ = 13 % × 300 000 = 39 000 ₽.
• Одновременно покупает новую квартиру за 2‚5 млн‚ заявляет вычет 2 млн ₽ → можно зачесть 39 000 ₽ и вернуть ещё 221 000 ₽ из бюджета.
Пример 3. Пенсионер продаёт квартиру‚ купленную 6 лет назад
• Срок владения ≥ 5 лет → НДФЛ не возникает.
Чек-лист: когда пенсионер точно не платит налог
- срок владения ≥ 3 лет (наследство/дар/приватизация) или ≥ 5 лет (остальные основания);
- семья с ребёнком-инвалидом или «семейный капитал» до ;
- вычет на покупку новой квартиры полностью перекрывает НДФЛ от продажи;
- цена продажи ≤ 1 млн ₽ и применяется вычет 1 млн ₽ → база = 0 ₽.
Частые ошибки
Ошибка 1. Считать‚ что пенсионеры «автоматически» освобождены. Это не так.
Ошибка 2. Забывать о взаимозачёте при покупке новой квартиры.
Ошибка 3. Не оформлять документы на покупку (ДДУ‚ чеки‚ выписки) → не получится вычесть расходы.
Ключевые ссылки
- Налоговый кодекс РФ‚ ст. 217.1‚ 220;
- Федеральный закон № 382-ФЗ от (изменения 2022-2025 гг.);
- Письмо ФНС России № БС-4-11/12229@ от о «семейном» освобождении.