Одним из самых частых вопросов, которые задают собственники, готовящиеся к продаже квартиры, является: «Нужно ли платить налог, если квартира была в собственности менее трёх лет и является единственным жильём?» Ответ на этот вопрос зависит от ряда условий, которые регулируются Налоговым кодексом Российской Федерации и недавними изменениями в законодательстве, вступившими в силу в 2025–2026 годах.
Когда появляется обязанность платить НДФЛ при продаже квартиры
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% (или 15%, если доход превышает 5 млн рублей) должен быть уплачен в случае, если:
- Квартира находилась в собственности менее минимального срока владения;
- Доход от продажи превышает 1 млн рублей (или 3 млн рублей по новым правилам 2026 года для единственного жилья);
- Нет оснований для освобождения от налогообложения.
Что такое «единственное жильё» и как оно влияет на налог
Если квартира является единственным жилым помещением, то в 2026 году вступили в силу новые льготы:
- Необлагаемый вычет увеличен с 1 млн до 3 млн рублей;
- Срок владения для освобождения от налога сокращён до 3 лет, если:
- Квартира была приобретена до ;
- Или приобретена после 2016 года, но является единственным жильём.
Когда можно не платить налог в 2026 году
Вы освобождены от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, если:
- Вы владеете квартирой 3 года и более и она является единственным жильём;
- Квартира была получена:
- в наследство или по договору дарения от близкого родственника;
- по приватизации;
- по договору ренты.
- Доход от продажи не превышает 3 млн рублей (для единственного жилья).
Что делать, если срок владения менее 3 лет
Даже если квартира была в собственности менее 3 лет, но является единственным жильём, вы можете воспользоваться:
- Имущественным налоговым вычетом, до 1 млн рублей (или 3 млн рублей по новым правилам);
- Вычетом на расходы, если вы купили квартиру и можете подтвердить траты (например, договор купли-продажи, чеки, акты).
Пример расчёта:
Вы продали квартиру за 4,5 млн рублей, купленную 2 года назад за 3,2 млн рублей. Ваша прибыль: 1,3 млн рублей. Вы можете:
- Использовать вычет 3 млн рублей → налог не платится;
- Или использовать вычет на расходы: 4,5 – 3,2 = 1,3 млн × 13% = 169 000 рублей к уплате.
Как подать декларацию и не ошибиться
Даже если налог не должен быть уплачен, при продаже квартиры нужно подать декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля следующего года. В декларации отражаются:
- Сумма дохода от продажи;
- Применяемый вычет;
- Расчёт налога (если есть).
Что будет, если не подать декларацию
Если вы не подадите декларацию или не уплатите налог, налоговая может:
- Начислить штраф от 5% до 30% от суммы налога;
- Начислить пени за каждый день просрочки;
- Взыскать долг через суд.
💡 Краткий вывод
Если квартира — единственное жильё, и вы владеете ею менее 3 лет, то:
- Налог можно не платить, если доход от продажи не превышает 3 млн рублей;
- Или использовать вычет на расходы, если вы купили квартиру и подтвердили траты;
- Обязательно подать 3-НДФЛ, даже если налог к уплате не возникает.
Важно: Перед продажей консультируйтесь с налоговым специалистом или проверьте данные в личном кабинете ФНС.