Многие россияне, улучшая жилищные условия, продают имеющуюся квартиру и сразу покупают более дорогую; Возникает резонный вопрос: «Придётся ли платить 13 % НДФЛ с продажи, если все вырученные деньги ушли на новое жильё?»
Короткий ответ — в большинстве случаев придётся, но есть несколько легальных способов снизить налог до нуля. Ниже — подробная инструкция c учётом актуальных правил 2026 года.
Когда налог вообще не платится
Государство освобождает от НДФЛ при одновременном соблюдении хотя бы одного из условий:
- Минимальный срок владения продаваемой квартирой истёк:
- 3 года, если жильё получено по ДДУ в строящемся доме и право собственности зарегистрировано после ;
- 5 лет — для всех остальных случаев (например, покупка на вторичном рынке).
- Стоимость продажи ≤ 1 млн ₽ — применяется имущественный вычет в полном объёме, налоговая база обнуляется.
- Квартира продана по цене ≤ покупной + подтверждающие документы — если продали не дороже, чем купили, прибыль нулевая (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Если срок владения не истёк и жильё дороже 1 млн ₽
В 2026 году применяется двухступенчатая шкала НДФЛ:
- 13 % — с базы до 2,4 млн ₽.
- 15 %, с суммы сверх 2,4 млн ₽.
Налог рассчитывается не со всей выручки, а с разницы между доходом и расходами.
Быстрый пример
Купили квартиру в 2017 г. за 3 500 000 ₽ → продаёте в 2026 г. за 5 000 000 ₽.
Доход: 5 000 000 – 3 500 000 = 1 500 000 ₽.
Налог: 1 500 000 × 13 % = 195 000 ₽.
Как уменьшить налог до нуля, если куплена новая квартира
Закон позволяет использовать два вычета в одном налоговом периоде:
- Вычет «доходы минус расходы» при продаже — погашает прибыль.
- Имущественный вычет при покупке — возвращает до 260 000 ₽ (13 % от 2 млн ₽) или до 390 000 ₽ (13 % от 3 млн ₽ при ипотеке).
Рабочая схема «обнуления» налога
- Уменьшаем налогооблагаемую базу за счёт документально подтверждённых расходов на прежнюю квартиру (ДДУ, платёжки, акт приёма-передачи).
- Если после вычета осталась сумма к уплате, применяем оставшийся лимит имущественного вычета за покупку новой квартиры (до 2 млн ₽).
Важно: оба вычета оформляются в одной налоговой декларации 3-НДФЛ за 2026 год, подача которой обязательна не позднее 30 апреля 2027 г.
Пошаговая инструкция для продавца
- Соберите документы:
- ДДУ или ДКП на старую квартиру + все платёжные поручения.
- ДКП на новую квартиру + акт приёма-передачи.
- Справка 2-НДФЛ за 2026 г. (если работаете по трудовому договору).
- Рассчитайте налог в онлайн-калькуляторе ФНС или вручную:
(Цена продажи – Цена покупки) → примените ставку 13/15 %. - Заполните 3-НДФЛ через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» или программу «Декларация».
- Подайте декларацию до г. и уплатите налог до г.
Особые льготы 2026 года
- Семьям с детьми — если после продажи куплена квартира большей площади/дороже, минимальный срок владения сокращается до 0 лет, и налог не платится вовсе (по изменениям от ).
- Семьи с детьми-инвалидами — аналогичное освобождение независимо от срока владения.
Частые ошибки
- Полагаться на «автоматическую» компенсацию через ФНС — вычет за покупку не «закрывает» налог с продажи автоматически, требуется декларация.
- Продавать квартиру по заниженной цене — налоговая всё равно рассчитает НДФЛ от 70 % кадастровой стоимости, если ДКП-цена ниже.
- Забывать о процентах по ипотеке при подсчёте расходов, ими тоже можно уменьшить базу.
Если ваша квартира находилась в собственности менее минимального срока и продана дороже покупной цены, НДФЛ придётся уплатить. Однако при одновременной покупке дороже вы можете:
- Полностью обнулить налог за счёт вычета «доходы минус расходы».
- Вернуть до 260 000 ₽ (или 390 000 ₽ с ипотекой) за счёт имущественного вычета на новое жильё.
Главное — не пропустить срок подачи декларации 3-НДФЛ и заранее собрать все платёжные документы.