Продажа части квартиры (доли) часто рассматривается как «мелкая» сделка, но в России она подпадает под действие Налогового закона о доходах физических лиц (НДФЛ). Вопрос, нужно ли платить налог, зависит от нескольких факторов:

• Кто является продавцом и покупателем (родственники, близкие или дальние);
• Сколько времени продавец владел долей;
• Как была получена доля (покупка, наследство, дарение);
• Какие документы подтверждают затраты продавца на приобретение доли;
• Есть ли право на имущественный налоговый вычет.

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие налог с продажи недвижимости:

1. Статья 220 Налогового кодекса РФ – определяет порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости.
2. Пункт 2 подпункта 19 пункта 2 — позволяет использовать расходы дарителя/наследодателя при расчете налогооблагаемой базы.
3. Постановление ПФР № 0‑765 от «О порядке применения имущественного налогового вычета».

Когда налог обязателен?

Налог уплачивается, если доход от продажи превышает минимальный необлагаемый доход (МНИД) – 1 000 000 рублей. При этом учитываются следующие условия:

• Срок владения менее 5 лет (если квартира получена в результате покупки) или менее 3 лет (если получена в дар или по наследству от близких родственников).
• Продажа происходит не по рыночной цене, а ниже кадастровой стоимости – налог рассчитывается по особой формуле.
• Доля продаётся отдельным договором, а не в рамках общей сделки по всей квартире.

Освобождения от налога

По сроку владения

Если продавец владел долей не менее предельного срока, налог не взимается:

• 5 лет – для долей, полученных в результате покупки (или обмена, продажи).
• 3 года – для долей, полученных по дарению или по наследству от близких родственников (родители, дети, супруги).

По статусу получателя

Если квартира (или её доля) была получена от близкого родственника (родители‑дети, супруги, братья‑сестры) и продана в течение 3 лет, налог может быть снижен за счёт использования расходов дарителя/наследодателя.

Имущественный налоговый вычет

Продавец имеет право на вычет в размере 1 000 000 рублей (по состоянию на 2025 г.) от налогооблагаемой базы. Если расходы на приобретение доли (цена покупки, нотариальные и регистрационные сборы) превышают 1 млн руб., вычет может быть увеличен до фактической суммы расходов.

Как рассчитать налог

1. Определяем доход от продажи – это цена, указанная в договоре купли‑продажи.
2. Вычитаем минуемую сумму (МНИД) – 1 000 000 руб.
3. Если есть подтверждённые расходы (цена покупки, расходы на оформление), их также вычитаем из дохода.
4. Полученную разницу умножаем на ставку НДФЛ:
   • 13 % – для налоговых резидентов РФ;
   • 30 % – для нерезидентов.

Пример расчёта (по вашему запросу):

• Кадастровая стоимость квартиры – 2 500 000 руб.;
• Рыночная стоимость – 2 400 000 руб.;
• Доля каждого совладельца – 600 000 руб.;
• Срок владения долей – более 5 лет (доля в собственности с 2000 г.) → освобождение от налога;
• Никакой налог платить не нужно, но декларацию 3‑НДФЛ подавать всё равно обязаны (пункт «доходы, не подлежащие налогообложению»).

Какие документы нужны для подтверждения права на освобождение

• Договор купли‑продажи (или договор дарения/наследования) доли;
• Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН) на момент продажи;
• Документы, подтверждающие сроки владения (свидетельства о регистрации права, выписки из реестра).
• Квитанции об уплате госпошлин и нотариальных расходов (если они учитываются в вычете).
• Справка из налоговой о статусе «близкого родственника» (если применяется пункт 19‑2).

Подача декларации 3‑НДФЛ

Даже если налог не начислен, декларацию необходимо подать в налоговый орган по месту жительства продавца:

• Срок подачи – до 30 апреля года, следующего за годом продажи (для 2025 года – до ).
• В декларации указываются:
  • Раздел «Доходы, не подлежащие налогообложению» – строка 211 (продажа недвижимости, если срок владения превышает предельный);
  • Если налог обязателен – строка 211 (доход) и 212 (расчет налога).
• Оплата налога (если он есть) производится до 15 июля года, следующего за годом продажи.

Как снизить налоговую нагрузку

1. Продайте после истечения предельного срока владения (5 лет или 3 года в случае дара/наследства).
2. Используйте расходы дарителя/наследодателя (цена покупки, затраты на ремонт) – они уменьшают налогооблагаемую базу.
3. Если у вас несколько долей, подавайте одну общую декларацию, указывая суммарный доход и суммарный вычет.
4. Рассмотрите возможность передачи доли в дар родственнику, если планируете долгосрочное владение – дарение от близкого родственника не облагается налогом, а при последующей продаже получатель может воспользоваться более коротким сроком владения (3 года).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить НДФЛ, если я продаю долю своей маме?

Если мама – близкий родственник, а доля находится в вашей собственности более 5 лет, налог не взимается. При владении менее 5 лет налог обязателен, но можно уменьшить его, указав в декларации расходы дарителя (цена, комиссии).

Какой документ подтверждает «близкого родственника»?

Свидетельство о рождении, браке или иной официальный документ, подтверждающий родственную связь (например, справка из ЗАГСа).

Что делать, если продажа происходит ниже кадастровой стоимости?

Налог рассчитывается по формуле: (Кадастровая стоимость – 1 000 000) × 13 %. При этом вычет в 1 млн руб. также применяется, но если разница с кадастровой стоимостью меньше 1 млн руб., налог может быть нулевым.

Можно ли полностью избежать подачи декларации?

Нет. Даже при нулевом налоге декларация обязана быть подана, иначе налоговая может начислить штраф за неуплату.

Продажа доли в квартире родственнику может быть как обложена налогом, так и полностью освобождена – всё зависит от срока владения, способа получения доли и наличия подтверждающих документов. Основные шаги, которые помогут избежать неожиданного налога:

1. Тщательно проверяйте срок владения (5 лет / 3 года).
2. Собирайте все документы о покупке, дарении или наследовании.
3. Воспользуйтесь имущественным налоговым вычетом (до 1 млн руб. и более при наличии подтверждённых расходов).
4. Не забывайте подавать декларацию 3‑НДФЛ в установленный срок.

Соблюдая эти рекомендации, вы сможете продать свою долю родственнику без лишних финансовых потерь и оформить сделку в полном соответствии с законодательством.

Дата публикации:  г.