Аннотация. Разбираем, когда продавец жилья обязан заплатить НДФЛ, какие изменения вступили в силу с 2025 года и как «встречное» приобретение новой квартиры позволяет законно сэкономить на налоге или даже вернуть деньги из бюджета.
Когда налог вообще не платят
Общее правило: если квартира была в собственности дольше минимального срока, доход от её продажи не облагается НДФЛ и декларация не подаётся (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Минимальный срок владения
- 5 лет, если объект приобретён после (по договору купли-продажи, ДДУ, дарению от неблизкого родственника и др.).
- 3 года, если:
- жилье получено по договору дарения от близкого родственника, наследству или приватизации;
- на момент продажи квартира является единственным жилым помещением в собственности продавца и членов его семьи.
Пример: вы купили квартиру в январе 2020 года и продаёте её в марте 2025. Срок владения — 5 лет и 2 месяца. Доход не облагается НДФЛ.
Что изменилось с 2025 года
С 2025-го действует прогрессивная шкала:
- 13 % — на доходы до 2,4 млн руб. за налоговый год;
- 15 % — на превышение свыше 2,4 млн руб.
База для расчёта = доход от продажи минус налоговый вычет или расходы.
Как уменьшить налогооблагаемую базу
Имущественный вычет при продаже
1 000 000 рублей — фиксированный вычет, который можно применять к любому жилому объекту (ст. 220 НК РФ).
Вычет в размере расходов
Можно уменьшить доход на фактические и документально подтверждённые расходы:
- цена покупки проданной квартиры;
- межевание, оформление прав, ремонт (при условии, что расходы не учитывались ранее при покупке);
- проценты по ипотеке, если кредит уже погашен;
Пример расчёта:
Цена продажи: 8 000 000 руб.
Расходы на покупку/ремонт: 5 200 000 руб.
Налогооблагаемая база: 8 000 000 – 5 200 000 = 2 800 000 руб.
НДФЛ: 2 400 000 × 13 % + 400 000 × 15 % = 312 000 + 60 000 = 372 000 руб.
Покупка новой квартиры, дополнительный «второй» вычет
Если в том же календарном году вы одновременно продаёте и покупаете жильё, можно применить:
- вычет при продаже (1 000 000 руб. или расходы);
- вычет при покупке до 2 000 000 руб. (на возврат — 13 % = 260 000 руб.).
Это разные объекты, поэтому льготы не пересекаются и могут применяться параллельно.
Пример с двумя вычетами
- Продажа: 5 000 000 руб., расходы 3 400 000 руб.
База = 5 000 000 – 3 400 000 = 1 600 000 руб. - Покупка: 4 000 000 руб.
Вычет = 2 000 000 руб. - Общая база: 1 600 000 – 2 000 000 = –400 000 руб. → налог 0 руб., излишек 400 000 можно перенести на будущие доходы.
Сроки отчётности и уплаты налога
| Действие | Крайний срок |
|---|---|
| Подать 3-НДФЛ | 30 апреля года, следующего за годом продажи |
| Уплатить налог | 15 июля того же года |
Декларация подаётся через Личный кабинет налогоплательщика или на бумаге в налоговую.
Чек-лист для продавца-переезжающего
- Определить дату перехода права собственности (ЕГРН).
- Посчитать срок владения.
- Если срок меньше 3/5 лет – выбрать вычет (1 млн руб; или расходы).
- Проверить, можно ли признать квартиру единственным жильём.
- Оформить покупку новой квартиры в том же календарном году для получения вычета 2 млн руб.
- Скорректировать базу и подать 3-НДФЛ.
Ответы на популярные вопросы
Вопрос: У меня квартира 2023 года, продаю её в 2026. Единственное жильё. Надо ли платить налог?
Нет, срок владения 3 года и квартира единственная — освобождение по п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Вопрос: Можно ли купить квартиру в 2025 и продать её же в 2025, чтобы получить «двойной» вычет?
Да, если продажа и покупка произойдут в одном календарном году. Главное, сохранить документы.
Вопрос: Я получил квартиру по наследству в 2022 и продаю в 2025. Какие расходы учитывать?
Расходы наследодателя не учитываются. Используйте фиксированный вычет 1 000 000 руб.