Дата актуализации: 20 апреля 2026 г․

Краткий ответ

Нет‚ если обмен происходит без доплаты и объекты находятся в собственности более 3 (в ряде случаев 5) лет․
В этом случае полученный «виртуальный» доход не подлежит налогообложению благодаря позиции Конституционного суда РФ‚ данной в конце 2024 года․

Содержание

1. Что такое обмен недвижимостью по НК РФ
2. Ключевое изменение: решение КС РФ за 2024 год
3. Когда налог платить не нужно
4. Когда придётся заплатить НДФЛ
5. Как рассчитать налог при доплате
6. Пошаговая инструкция: оформление и отчётность

Что такое обмен недвижимостью по НК РФ

Гражданский кодекс РФ трактует обмен как двустороннюю договор мены‚ в котором каждая сторона одновременно является продавцом и покупателем․ По налоговому кодексу:

• Объект налогообложения: доход с фактической продажи квартиры/дома/участка․
• Налог: НДФЛ 13 % (15 % для доходов сверх 5 млн ₽ в год)․

Ключевое изменение: решение КС РФ за 2024 год

В декабре 2024 года Конституционный суд РФ признал недопустимым облагать налогом «виртуальный» доход при прямом обмене без денежной доплаты․
Теперь‚ если стороны обменялись равноценными объектами и ни одна из сторон не получила денежных средств‚ налоговая база по НДФЛ равна нулю․

Когда налог платить не нужно

Одновременно должны выполняться 2 условия:

1. Отсутствие доплаты: разница в стоимости объектов не превышает 1 ₽․
2. Срок владения: объект был в собственности:
   • ≥ 3 года — если квартира куплена до или получена по наследству/дарению от близкого родственника․
   • ≥ 5 лет — во всех остальных случаях․

Пример:

Иванов обменял свою квартиру‚ купленную в 2018 году за 3 млн ₽‚ на равноценную квартиру соседа Петрова стоимостью 3 млн ₽ без доплаты․
Срок владения 8 лет → налог не начисляется․

Когда придётся заплатить НДФЛ

• Есть денежная доплата — налогооблагается именно сумма доплаты․
• Срок владения меньше минимального — налогооблагается рыночная сттоимость передаваемого объекта минус имущественный вычет 1 млн ₽ или расходы на приобретение (что больше)․

Как рассчитать налог при доплате

Формула:

НДФЛ = (Доплата – 1 000 000 ₽) × 13 %

Если есть документы о расходах на покупку‚ можно отнять сумму расходов вместо вычета:

НДФЛ = (Доплата – Затраты на приобретение) × 13 %

Пример:

Сидоров отдал квартиру за 4 млн ₽ и получил взамен квартиру за 4‚8 млн ₽․ Доплата = 800 тыс ₽․
Срок владения 2 года․
НДФЛ = (800 000 ₽ – 1 000 000 ₽) → отрицательное значение ⇒ к уплате 0 ₽‚ так как вычет «съедает» всю доплату․

Пошаговая инструкция: оформление и отчётность

Шаг 1․ Подготовьте документы

• Договор мены (2 экз․)
• Кадастровые паспорта объектов
• Справка о стоимости по рыночной оценке (если есть доплата)
• Документы о первоначальных расходах

Шаг 2․ Регистрация в Росреестре

Одновременно подаётся заявление на переход права собственности за обе стороны․

Шаг 3․ Заполните 3-НДФЛ (только если есть налог к уплате)

• Срок подачи — до 30 апреля года‚ следующего за годом обмена․
• Срок оплаты — до 15 июля․

Шаг 4․ Отправьте декларацию

• Лично в ИФНС или через Госуслуги․
• Электронная подача через «Личный кабинет налогоплательщика»․

Полезные ссылки

• Официальный сайт ФНС России
• Госуслуги — подача 3-НДФЛ