Ответ зависит от четырёх ключевых факторов: даты приобретения, способа получения, наличия доплаты и формы оформления сделки. Ниже ‒ максимально подробная инструкция к действию на 2026 год.

Почему для ФНС «мена» = две продажи

Налоговая рассматривает обмен как:

• 1-я продажа – вы отчуждаете свою квартиру;
• 2-я продажа – вы приобретаете чужую.

Соответственно, доходом признаётся стоимость передаваемого жилья, а расходом можно считать стоимость получаемого (п. 1 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина 03-04-05/109249 от ).
Если кто-то из участников получает доплату, её тоже включают в доход.

Когда не нужно платить налог

Срок владения ≥ минимального

• 3 года – если квартира:
  • приобретена до ;
  • получена по наследству, дару, приватизации или договору пожизненного содержания.
• 5 лет – во всех остальных случаях.

Единственное жильё
С критерий «единственного» действует без ограничения срока владения (ст. 217.1 НК РФ).
Стоит помнить: если квартира оформлялась в 2026 году, применяются правила 2026 года.

Когда нужно платить

1. Объект находился во владении меньше минимального срока.
2. Сделка оформлена по договору мены (даже без доплаты).
3. Обмен разноценный и вы получили деньгами разницу.

Какой налог

Ставка НДФЛ – 13 % (30 % для нерезидентов) от облагаемой базы.

Возможные вычеты

Пошаговый порядок оформления в 2026 г.

Шаг 1. Определить рыночные цены объектов

В договоре мены укажите реальные стоимости квартир, иначе ФНС применит кадастровую цену × 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Шаг 2. Рассчитать налог к уплате

Формула:

НДФЛ = 13 % × (Доход от продажи – Вычет 1 000 000 ₽ – Покупка нового жилья)

Шаг 3. Подать декларацию 3-НДФЛ

• Срок: до 30 апреля 2027 (если квартира обменена в 2026 г.).
• Способы: лично, по почте, через Госуслуги или ЛК ФНС.

Шаг 4. Оплатить налог

Срок: до 15 июля 2027 г.

Реальные примеры

Пример 1. Равноценный обмен без доплаты

Иванов обменял квартиру (куплена в 2022 г. за 4 млн ₽) на равную по цене (4 млн ₽).
Срок владения = 4 года < 5 лет.
Налог:
(4 000 000 – 4 000 000 расходы) × 13 % = 0 ₽.

Пример 2. Обмен с доплатой

Антонова обменяла квартиру (куплена в 2020 г. за 3 млн ₽) на квартиру 2,2 млн ₽ и получила доплату 800 тыс ₽.
Налог:
Доход = 2 200 000 + 800 000 = 3 000 000 ₽.
Вычет 1 000 000 ₽.
НДФЛ = (3 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 260 000 ₽.

Пример 3. Обмен-«единственное жильё»

Кузнецов владеет квартирой с 2022 г. и больше ничего не имеет. Обменял её в 2026 г. без доплаты.
С 2025 г. единственное жильё не облагается НДФЛ.
Налог = 0 ₽.

Частые ошибки

• Указывать 1 ₽ в договоре мены – ФНС доначислит налог по кадастровой стоимости.
• Не подавать 3-НДФЛ при «нулевом» налоге – штраф 1 000 ₽ минимум.
• Игнорировать доплату – ФНС увидит перевод через банк и начислит НДФЛ + пени.

Как минимизировать налог

1. Подождать минимальный срок (3 или 5 лет) – самый простой способ.
2. Использовать расходный вычет – предоставить ДДУ, выписки ЕГРН, чеки.
3. Совместить с вычетом при покупке – в одной декларации уменьшить или «обнулить» налог.
4. Оформить договор дарения доли родственнику, а затем обменять уже «новую» долю – применять 3-летний срок (спорный способ, требует консультации).

Некоторые ИФНС требуют «нулевую» декларацию для контроля.

Ответы на частые вопросы

Вопрос: Можно ли указать в договоре «0 ₽ доплаты», а разницу отдать наличкой?

Ответ: Нет – это квалифицируется как уклонение, грозит штрафами и пенями.

Вопрос: Как быть, если супруги в долевой собственности?

Ответ: Каждый собственник подаёт свою 3-НДФЛ и может применить вычет 1 млн ₽ на свою долю.