Вопрос «нужно ли платить налог на имущество за квартиру в ипотеке?» звучит почти у каждого заёмщика. На первый взгляд кажется, что пока долг не выплачен, квартира «принадлежит банку» и облагаться налогом не должна. Однако российское законодательство исходит из другого принципа: налог платит именно тот, кто числится в ЕГРН собственником, независимо от того, есть ли на жильё обременение в виде ипотеки.
Почему обременение не освобождает от налога?
По ст. 400 Налогового кодекса РФ плательщиком имущественного налога признаётся собственник, а не «владелец по договору залога». Банк, выдавший ипотеку, не становится собственником: он лишь регистрирует залог без перехода права собственности. Следовательно, налоговое уведомление приходит именно заёмщику.
- Если квартира оформлена на одного заёмщика – уведомление придёт ему.
- Если квартира в совместной или долевой собственности супругов – уведомление придёт каждому в пропорции долей.
Как рассчитывается налог в 2026 году
Базовые параметры 2026 г.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Налоговая база | Кадастровая стоимость (КС) на |
| Ставка для квартир | 0,1 % от КС (может быть понижена до 0 % или повышена до 0,3 % по решению муниципалитета) |
| Вычет-понижение | 20 м² не облагаются налогом на квартиры, 50 м² – на дома |
| Срок уплаты | до |
Пример расчёта. Квартира 54 м², кадастровая стоимость 7 000 000 ₽. Налогооблагаемая база: 7 000 000 ₽ × (54 м² – 20 м²) / 54 м² ≈ 4 407 407 ₽. Налог: 4 407 407 ₽ × 0,1 % ≈ 4 407 ₽ в год.
Какие льготы доступны ипотечникам
Федеральные льготы
- Полное освобождение
- инвалиды I и II групп, дети-инвалиды, ветераны ВОВ;
- пенсионеры (по старости или по выслуге лет) – один объект каждого типа (одна квартира, одна дача, один гараж).
- Снижение на 50 % – для некоторых категорий госслужащих, чернобыльцев и пр.
Региональные льготы
Муниципалитеты и субъекты РФ могут:
- Дополнительно снизить ставку до 0 % для молодых семей.
- Установить повышенный вычет 30–40 м² для ипотечных квартир, купленных с 2024 г. и позже (в 2026 г. действует в 29 регионах, включая Москву и Санкт-Петербург).
- Ввести отсрочку на 3 года после ввода дома в эксплуатацию для новостроек.
Важно! Льгота не распространяется автоматически. До 1 ноября 2026 г. нужно подать заявление через Личный кабинет налогоплательщика или в МФЦ.
Что будет, если не платить
- Штраф – 20 % от неуплаченной суммы (40 % при доказанном умысле).
- Пени – 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки (≈ 0,022 % в день при ставке 21 %).
- Взыскание – через суд и приставов могут обратить взыскание даже на заложенную квартиру.
Практические советы ипотечнику
- Проверьте кадастровую стоимость. Если КС выше рыночной более чем на 30 %, оспорьте через Росреестр – это прямо снижает налог.
- Не дожидайтесь бумажного уведомления. С 2025 г. ИФНС переходит на электронные уведомления в «Личном кабинете» и приложении «Госуслуги».
- Учтите семейную ипотеку. Если вы купили квартиру по программе «Семейная ипотека под 6 %», сама льгота по ставке не освобождает от налога на имущество, но в 2026 г. действует дополнительный вычет 7 м² на каждого ребёнка в 42 регионах.
- При продаже ипотечной квартиры вы всё равно уплачиваете налог на имущество пропорционально владению в году до момента перехода права собственности.
Частые ошибки
| Ошибка | Почему это не так |
|---|---|
| «Квартира заложена – значит, налог платит банк» | Банк – залогодержатель, но не собственник. |
| «Семейная ипотека 6 % освобождает от налога» | Программа снижает процент по кредиту, но не ставку налога. |
| «Новостройку не облагают, пока не введена в эксплуатацию» | Налог начисляется со дня регистрации права собственности, а не ввода дома. |
ИТОГ
Да, налог на недвижимость нужно платить, даже если квартира в ипотеке. Единственный способ полностью избежать обязательств – попасть в категорию федеральных льготников или воспользоваться региональной отсрочкой. Во всех остальных случаях следует:
- ежегодно проверять кадастровую стоимость;
- подавать заявление на льготу, если есть основания;
- оплачивать налог до 1 декабря следующего года.
Соблюдение этих простых правил позволит избежать штрафов и просрочек, даже если ипотечный платёж «съедает» значительную часть семейного бюджета.