Одним из самых частых вопросов, возникающих у граждан при покупке квартиры или дома, является: обязательно ли получать нотариальное согласие супруга/супруги, если расчёт производится наличными деньгами? Ответ зависит от статуса недвижимости (совместная или личная собственность), а также от того, кто именно выступает покупателем. Ниже — подробное разъяснение с учётом последних изменений законодательства.
Почему важно согласие второго супруга
Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ и ст. 256 ГК РФ, любое имущество, нажитое в браке, считается совместной собственностью супругов. Это правило действует независимо от того, на кого оформлена квартира и каким способом она оплачена — ипотекой, рассрочкой или наличными.
Ключевое следствие:
распоряжение общим имуществом возможно только с согласия обоих супругов. Исключение составляют сделки по распоряжению обычными бытовыми вещами, к которым жилая недвижимость не относится.
Когда требуется именно нотариальное согласие
С 01 сентября 2023 г. вступил в силу Федеральный закон № 100-ФЗ, который ужесточил правила регистрации прав на недвижимость:
- При покупке квартиры, дома или земельного участка одним из супругов (даже если средства выдаются из «карманных» наличных) нотариальное согласие второго супруга обязательно.
- Если сделка оформляется через электронную регистрацию (Росреестр онлайн), нотариус после проверяет наличие брака в ЕГР ЗАГС и требует либо:
- нотариально удостоверенное согласие;
- или брачный договор/соглашение о разделе имущества.
Исключения: когда согласие не нужно
- Недвижимость приобретается за счёт личных средств (например, наследство, дарение до брака, маткапитал на ребёнка) и в ЕГР вносится ограничение об индивидуальном характере собственности.
- Покупатель и продавец — одно и то же лицо (ипотечный выкуп, долевая реконструкция и др.).
- Сделка оформляется на обоих супругов — тогда формально согласие не требуется, но нотариус всё равно может запросить подтверждение семейного положения.
Как оформить нотариальное согласие: пошаговая схема
Шаг 1. Запись к нотариусу любого региона РФ (не обязательно по месту жительства).
Шаг 2. Пакет документов:
- паспорта обоих супругов;
- свидетельство о браке (или выписка из ЕГР ЗАГС);
- предварительный договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН на объект.
Шаг 3. Подписание согласия в присутствии нотариуса. Стоимость: от 1 500 до 3 000 руб. в зависимости от региона.
Шаг 4. Передача нотариально удостоверенного документа в Росреестр (входит в пакет документов на регистрацию).
Что грозит без согласия
- Отказ в регистрации права собственности со стороны Росреестра.
- Оспаривание сделки вторым супругом в суде в течение 3 лет с момента, когда он узнал о нарушении своих прав.
- Риск признания договора купли-продажи недействительным и последующего возврата квартиры прежнему продавцу.
Практические советы
Если оба супруга участвуют в сделке, проще сразу внести их в договор как покупателей — согласие не требуется.
При покупке за наличные обязательно подготовьте квитанции, чеки, договор о задатке — это упростит доказательство происхождения денег.
Если есть сомнения, заключите брачный договор, в котором чётко пропишите, что приобретаемая недвижимость станет личной собственностью одного из супругов.
Да, с 2024 года при покупке недвижимости за наличный расчёт нотариальное согласие супруга/супруги обязательно, если недвижимость приобретается одним из супругов и может быть признана совместной собственностью. Игнорирование этого требования — прямой путь к судебным спорам и потере квартиры. Заблаговременное оформление документов у нотариуса защитит сделку и сохранит нервы всем участникам.