Одним из самых частых вопросов, который возникает у продавца и покупателя земельного участка, звучит так: «Обязательно ли обращаться к нотариусу?» Ответ зависит от нескольких факторов: формы собственности, количества собственников и даже семейного положения продавца. Ниже ‒ подробная инструкция, когда договор можно подписать просто в письменной форме, а когда без нотариуса не обойтись.
Базовое правило: нотариус не всегда нужен
С 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости. С тех пор договор купли-продажи земельного участка в целом (а не доли) можно заключать в простой письменной форме и подавать на регистрацию в МФЦ или Росреестр напрямую. Сделка считается заключённой с момента подписания обеими сторонами и регистрируется по заявлению.
Когда нотариальное удостоверение обязательно
- Продажа доли в праве общей собственности
- Если один из сособственников продаёт свою долю, а остальные не участвуют в сделке.
- Исключение, все собственники продают свои доли одновременно по одному договору.
- Земельный участок находится в совместной собственности супругов
- Даже если участок оформлен на одного супруга, согласие второго нужно обязательно нотариально удостоверить (ст. 35–36 СК РФ).
- Одновременная продажа доли и расположенных на ней объектов недвижимости
- Например, продаётся дом и доля в земле под ним.
- Продажа по доверенности
- Если доверенность оформлена позднее 2022 года и не заверена нотариально, потребуется дополнительное нотариальное подтверждение сделки.
Когда можно обойтись без нотариуса
- Участок принадлежит одному собственнику.
- Владелец — холост/не замужем или брачный договор разделяет имущество.
- Вся долевая собственность продаётся одним договором одновременно всеми участниками.
- Продажа доли осуществляется в пользу других сособственников с соблюдением преимущественного права покупки.
Пошаговый алгоритм оформления с нотариусом
Шаг 1. Подготовить пакет документов:
- паспорта сторон;
- ЕГРН-выписка (не старше 5 дней);
- кадастровый паспорт/план;
- правоустанавливающий документ (ЕГРН-выписка о переходе прав, дарственная, ДКП и т.д.);
- нотариально заверенное согласие супруга (если нужно);
- квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (или реквизиты для онлайн-оплаты).
Шаг 2. Нотариус составляет проект договора, стороны его подписывают, он заверяет.
Шаг 3. Нотариус сам отправляет электронный документ в Росреестр через систему «Создание электронного документа» (СЭД).
Сколько стоит нотариальное удостоверение в 2026 году
| Услуга | Москва | Регионы РФ |
|---|---|---|
| Удостоверение ДКП земельного участка | 6 000 – 10 000 ₽ | 3 000 – 6 000 ₽ |
| Заверение согласия супруга | 1 500 – 3 000 ₽ | 500 – 1 500 ₽ |
| Электронная подача в Росреестр | 1 000 – 2 000 ₽ | 500 – 1 000 ₽ |
Как подать документы без нотариуса
Если вы попадаете под «упрощённый» режим:
- Скачайте типовой договор на сайте Росреестра.
- Подпишите его у продавца и покупателя в присутствии 2-х свидетелей (желательно).
- Сформируйте заявление по форме Росреестра № 1-РНП.
- Отправьте документы через МФЦ, сайт Госуслуг или личный кабинет Росреестра.
Часто задаваемые вопросы
❓ Нужно ли заверять договор при покупке участка в ипотеку?
Нет, если это не доля. Банк может потребовать страховку титула, но нотариуса — не всегда.
❓ Можно ли сэкономить и сделать договор у частного лица-«специалиста»?
Закон не запрещает, но при проверке Росреестр может отказать в регистрации из-за несоответствия формы. Лучше использовать бесплатный шаблон с сайта Росреестра.
❓ Что делать, если продавец в браке, но ЕГРН показывает только одного собственника?
Обратиться к нотариусу за согласием супруга. Без него сделку не зарегистрируют.
Нужен нотариус: доля в праве, совместная собственность, продажа по доверенности, одновременная продажа доли и объекта.
Достаточно простой письменной формы: участок целиком, один собственник, отсутствие брачных обременений.
Убедитесь в точном статусе объекта заранее: скачайте актуальную выписку из ЕГРН или закажите онлайн-выписку через Госуслуги за 5 минут. Это избавит от лишних трат и задержек при регистрации права собственности.