Кратко ответ: При продаже квартиры‚ принадлежащей нескольким собственникам‚ обязательным является оформление нотариального договора купли‑продажи․ Нотариус подтверждает подлинность подписей‚ проверяет полномочия сторон и обеспечивает законность сделки․

Почему требуется нотариус?

• По Гражданскому кодексу РФ (ст․ 432) договор купли‑продажи недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению․
• Нотариус проверяет:
  1. право собственности у всех продавцов;
  2. отсутствие ограничений (залог‚ арест‚ брачный договор и т․д․);
  3. соответствие сделки законодательству о защите прав потребителей и о недобросовестных сделках․
• Только после нотариального удостоверения договор может быть внесён в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)․

Какие документы нужны обоим собственникам?

Для оформления сделки каждый из собственников должен предоставить следующий пакет:

1. Паспорт гражданина РФ (или иной документ‚ удостоверяющий личность)․
2. Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН)․
3. Свидетельство о браке (если собственник состоит в браке и квартира приобретена в браке)․
4. Согласие супруга/супруги (если квартира находится в совместной собственности супругов)․
5. Документы‚ подтверждающие отсутствие обременений (справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам‚ выписка из реестра залогов)․
6. Если один из собственников не может присутствовать лично – доверенность‚ выданная нотариусом․

Сценарии‚ когда нотариальная сделка может быть заменена

Существует несколько исключений‚ когда нотариальное удостоверение не требуется:

• Продажа недвижимости в порядке наследования (документ – свидетельство о праве на наследство)․
• Перевод недвижимости в собственное пользование в рамках семейного права (например‚ дарение между супругами при отсутствии совместного имущества)․
• Оформление договоров аренды сроком менее 1 года – нотариальное удостоверение не требуется․

Однако все перечисленные случаи относятся к отдельным видам сделок․ При обычной продаже квартиры стоимостью более 1 млн руб․ нотариальное удостоверение обязательно․

Пошаговый алгоритм продажи квартиры двумя собственниками

1. Согласовать условия продажи – цена‚ порядок оплаты‚ сроки передачи прав․
2. Собрать необходимые документы (см․ раздел «Какие документы нужны обоим собственникам?»)․
3. Подготовить договор купли‑продажи – нотариус обычно предоставляет шаблон‚ в который вносятся индивидуальные условия․
4. Подписать договор у нотариуса․ Нотариус проверит подлинность паспортов‚ наличие полномочий и отсутствие ограничений․
5. Оплатить государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности (в 2026 году – 0‚1 % от стоимости квартиры‚ но не менее 4 000 руб․)․
6. Подать документы в Росреестр (заявление‚ договор‚ квитанцию об оплате пошлины‚ выписки из ЕГРН)․
7. Получить свидетельство о праве собственности на нового владельца (обычно в течение 10‑15 рабочих дней)․

Что происходит‚ если один из собственников отказывается подписать договор?

Продажа квартиры без согласия всех совладельцев невозможна․ Возможные варианты:

• Договориться о долевой продаже – каждый собственник продаёт свою часть отдельно․
• Обратиться в суд с иском о разделе совместного имущества․ Суд может вынести решение о принудительной продаже квартиры и распределении выручки․
• Оформить доверенность у недобровольного собственника‚ если у него есть основания (болезнь‚ отсутствие по месту жительства)․ Доверенность также требует нотариального удостоверения․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить договор в электронном виде?

Да․ С 2024 года в России действует система Электронного нотариата․ Договор может быть подписан электронно‚ но при этом требуется квалифицированная электронная подпись (КЭП) обеих сторон и нотариуса․

Сколько стоит нотариальное удостоверение договора?

Гонорар нотариуса регулируется тарифами‚ установленными Правительством РФ․ На 2026 год он составляет от 0‚5 % до 1 % стоимости сделки‚ но не менее 5 000 руб․

Нужно ли платить налог на доходы от продажи квартиры?

Если собственник владел квартирой более 5 лет (или более 3 лет при покупке после 1 января 2016 г․) – налог не уплачивается․ В противном случае налог составляет 13 % от разницы между продажной ценой и суммой‚ подтверждённой документами (покупка‚ улучшения)․

Продажа квартиры‚ в которой совладельцами являются два (или более) человека‚ не может обойтись без нотариального удостоверения договора․ Нотариус гарантирует законность сделки‚ проверяет полномочия всех участников и обеспечивает правильную регистрацию перехода права собственности в Росреестре․ Игнорирование этой процедуры приведёт к невозможности регистрации сделки и потенциальным судебным разбирательствам․

Если у вас возникли вопросы по подготовке документов или поиску надёжного нотариуса – обратитесь к профессиональному юристу‚ специализирующемуся на недвижимости․

Автор статьи: юридический эксперт‚ 2026 г․