Ответ на этот вопрос изменился в последние годы․ До 2025 года дарственную на жилую недвижимость можно было заключать в простой письменной форме, а нотариальное удостоверение требовалось лишь в отдельных случаях (например, если даритель занимал должности, связанные с конфликтом интересов)․ С 13 января 2025 года, в соответствии с Федеральным законом № 459‑ФЗ от 13 декабря 2024 г․, все договоры дарения недвижимости между физическими лицами подлежат обязательному нотариальному удостоверению․ В статье разберём, что это значит для вас, какие есть льготы для близких родственников и как правильно оформить дарственную․

Что такое договор дарения недвижимости?

Договор дарения – это безвозмездная передача имущества от дарителя к одаряемому․ При передаче квартиры в собственность даритель обязуется передать объект, а одаряемый принимает его без оплаты․

• Объектом может быть целая квартира, её часть (доля) или право совместного владения․
• Даритель сохраняет право пожизненного проживания в квартире, если это предусмотрено договором․
• Для юридической силы договор должен быть заключён в письменной форме и (с 2025 г․) заверен нотариусом․

Законодательные изменения 2024‑2025 гг․

13 декабря 2024 г․ Президент РФ подписал ФЗ‑259, в котором был принят Федеральный закон № 459‑ФЗ «Об обязательном нотариальном удостоверении договоров дарения недвижимости между физическими лицами»․ Основные положения:

1. С 13 января 2025 года любой договор дарения квартиры, дома, доли или иной недвижимости между физическими лицами должен быть удостоверен нотариусом․
2. Для сделок между близкими родственниками (родители‑дети, супруги, братья‑сестры, бабушки‑дедушки, внуки) предусмотрена льгота в 50 % от государственной пошлины за нотариальное удостоверение․
3. Нотариальное удостоверение необходимо независимо от того, передаётся ли полное право собственности или только часть (доля)․
4. В случае нарушения требования о нотариальном удостоверении сделка считается недействительной и может быть оспорена в суде․

Нужен ли нотариус при дарении квартиры близкому родственнику?

Ответ однозначный: да, нужен․ С момента вступления в силу закона любые дарственные на недвижимость, в т․ч․ между супругами, родителями и детьми, требуют нотариального удостоверения․ Исключения, которые существовали ранее (например, дарение между близкими без нотариуса), больше не действуют․

Почему закон ввёл обязательную нотариальную форму?

• Защита интересов сторон – нотариус проверяет правоспособность, отсутствие ограничений и корректность формулировок․
• Снижение риска оспаривания сделки в будущем․
• Упрощение последующей регистрации в Росреестре – нотариальное заверение считается подтверждением подлинности договора․

Существуют ли какие‑либо исключения?

Согласно текущему законодательству, исключений нет․ Единственное, что может облегчить процесс – это льготный размер государственной пошлины для близких родственников․

Льготный размер пошлины

Для сделок между:

• Супругами;
• Родителями и детьми;
• Братьями и сестрами;
• Бабушками, дедушками и внуками;

государственная пошлина за нотариальное удостоверение уменьшается на 50 %․ Пример расчётов (по тарифам 2025 года):

• Квартира стоимостью 9 млн руб․ – обычная пошлина 30 000 руб․, льготная – 15 000 руб․;
• Доля в квартире стоимостью 1 млн руб․ – обычная пошлина 10 000 руб․, льготная – 5 000 руб․

Пошаговая инструкция оформления дарственной у нотариуса

1. Подготовка документов (см․ раздел 6)․
2. Выбор нотариуса․ Можно обратиться в любой нотариальную контору, однако для крупных сделок часто рекомендуют нотариуса, который работает в том же регионе, где находится квартира – это ускорит регистрацию в Росреестре․
3. Запись на приём․ Нотариус уточнит перечень документов и согласует время подписания․
4. Подписание договора дарения в присутствии нотариуса․ Нотариус проверит:
   • право собственности дарителя;
   • отсутствие обременений (ипотека, арест);
   • наличие согласия супруга (если квартира находится в совместной собственности)․
5. Оплата государственной пошлины (льготный тариф, если стороны – близкие родственники)․
6. Получение нотариально заверенной копии договора․
7. Подача документов в Росреестр (обычно нотариус может подать их от своего имени)․
8. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности․

Какие документы потребуются?

Набор может немного различаться в зависимости от конкретного нотариуса, но в среднем требуется следующее:

• Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, обеих сторон․
• Свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН)․
• Технический паспорт (план) квартиры․
• Согласие супруга (если квартира находится в совместной собственности) – нотариально заверенный документ․
• Согласие иных совладельцев (если есть долевые собственники)․
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (иногда требуется для ускорения регистрации)․
• Документ, подтверждающий родственные отношения (свидетельство о рождении, браке и т․д․) – нужен для применения льготного тарифа․
• Заявление о государственной регистрации перехода права собственности (форма, предоставляемая Росреестром)․

Налоги и сборы при дарении квартиры

С налоговой точки зрения дарение квартиры между близкими родственниками обычно не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), если:

• Собственник, получающий имущество, является близким родственником дарителя (по закону – в пределах первой степени родства или в пределах второй степени при условии, что даритель не является налоговым резидентом РФ)․
• Собственник не использует полученное имущество в коммерческих целях в течение трех лет (для некоторых регионов действуют дополнительные ограничения)․

Однако стоит помнить о государственной пошлине за нотариальное удостоверение и пошлине за регистрацию в Росреестре (обычно 2 % от стоимости недвижимости, но не менее 4 000 руб․)․ Для близких родственников применяется 50‑процентная скидка на нотариальную пошлину, но пошлина за регистрацию остаётся полной․

Возможные споры и как их избежать

Оспаривание дарственной может произойти в следующих случаях:

• Отсутствие нотариального удостоверения (по новому закону – сделка считается недействительной)․
• Подозрение в принуждении или недееспособности дарителя․
• Наличие скрытых обременений (ипотека, арест), о которых не было сообщено․
• Неучёт права пожизненного проживания дарителя, если оно было оговорено в договоре․

Чтобы минимизировать риски, рекомендуется:

1. Тщательно проверить отсутствие обременений в выписке из ЕГРН․
2. Включить в договор пункт о праве пожизненного проживания (если это необходимо)․
3. Убедиться, что обе стороны находятся в полной дееспособности и подписывают договор добровольно․
4. Сделать несколько копий договора и хранить их в разных местах (у нотариуса, у дарителя, у одаряемого)․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли обойтись без нотариуса, если обе стороны – супруги?

Нет․ С 13 января 2025 года даже между супругами договор дарения квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению․

Сколько времени занимает регистрация в Росреестре после нотариального удостоверения?

Обычно 5‑10 рабочих дней, если все документы поданы корректно․ Нотариусы часто подают документы в электронном виде, что ускоряет процесс․

Нужно ли платить налог на дарение?

Для близких родственников НДФЛ не взимается․ При передаче недвижимости более дальним родственникам или незнакомым лицам налог может составлять 13 % от рыночной стоимости․

Что делать, если даритель умер после подписания договора, но до регистрации?

Договор остаётся действительным, но наследники могут потребовать его исполнения․ Нотариальное удостоверение упрощает доказательство прав сторон․

С момента вступления в силу Федерального закона № 459‑ФЗ (13 декабря 2024 г․) независимо от степени родства дарственная на квартиру обязана быть заверена нотариусом․ Для близких родственников предусмотрена льгота в виде 50 % скидки на государственную пошлину за нотариальное удостоверение, но сама процедура остаётся обязательной․ Правильная подготовка документов, соблюдение всех формальностей и учёт налоговых нюансов позволяют безболезненно передать жильё любимым людям․

Если вы планируете дарить квартиру, обратитесь к квалифицированному нотариусу, подготовьте полный пакет документов и не забудьте о регистрации в Росреестре – тогда ваш подарок будет защищён законом․