С 2024 по 2026 гг. в сфере земельных отношений в России произошли существенные изменения. Основные нововведения закреплены в поправках к Статье 22 Земельного кодекса РФ, а также в новых пунктах Статьи 39.8 и Статей 41‑42. В статье рассмотрены ключевые положения нового закона, их практическое значение и рекомендации для арендодателей, арендаторов и юридических консультантов.

Содержание

1. Общие сведения о новом законе
2. Основные изменения в законодательстве
3. Права и обязанности сторон
4. Процедура заключения и регистрации договора
5. Аренда сельскохозяйственных земель
6. Выкуп арендованного участка
7. Субаренда и передача прав
8. Налоговый режим (НДС) при аренде земли
9. Аренда земли иностранными гражданами
10. Практические рекомендации

Общие сведения о новом законе

Новый закон об аренде земли (впервые принятый в 2024 году и дополненный поправками от 28 декабря 2024 года, федеральным законом № 527‑ФЗ) регулирует отношения между арендодателем и арендатором, а также устанавливает порядок:

• выдачи земельных участков в аренду государственными и муниципальными органами;
• аренды частных земельных участков, включая сельскохозяйственные;
• выкупа арендованных участков;
• субаренды и передачи прав аренды третьим лицам.

Документ учитывает интересы льготных категорий граждан, малого и среднего бизнеса, а также иностранных инвесторов.

Основные изменения в законодательстве

Статья 22 ЗК РФ – «Аренда земельных участков»

В новой редакции (вступившей в силу 27 июня 2025 года) статья 22 получила ряд ключевых пунктов:

• Пункт 5.2 (введён Федеральным законом от  № 527‑ФЗ) разрешает арендатору использовать земельный участок в качестве залога.
• Установлен максимальный срок долгосрочной аренды – 99 лет для земель сельскохозяйственного назначения и 49 лет для остальных категорий.
• Уточнён порядок передачи прав аренды третьим лицам: передача возможна только при согласии арендодателя, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья 39.8 ЗК РФ – «Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности»

В соответствии с новой редакцией:

• Запрещено включать в договор требования к выполнению работ, не связанных непосредственно с предметом аренды (например, обязательные услуги по благоустройству), если это не установлено федеральным законом.
• Для льготных категорий (молодые семьи, ветераны, многодетные) предусмотрена возможность получения участка безвозмездно в порядке очереди.

Статьи 41‑42 ЗК РФ – «Права и обязанности арендаторов»

Эти статьи теперь синхронизированы со статьёй 22 и включают:

• Обязанность арендатора поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и использовать его в соответствии с целевым назначением;
• Право арендатора требовать переоформления права собственности в случае выкупа участка (см. раздел «Выкуп арендованного участка»).

Нормативные акты, влияющие на аренду

• ФЗ 101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от ) – регулирует аренду сельхозучастков.
• Постановление Правительства РФ № 629 от  (ред. от ) – уточняет порядок проведения земельных торгов и типовые формы договоров;
• Приказ Минэкономразвития от  – вводит новый Типовой договор аренды земли с обязательным разделом о консервации земель.

Права и обязанности сторон

Арендодатель

• Имеет право требовать своевременную уплату арендной платы, установленной договором.
• Может установить ограничения по использованию участка (например, запрет на изменение категории назначения).
• Обязан предоставить арендатору правоустанавливающие документы и обеспечить юридическую чистоту сделки.

Арендатор

• Имеет право пользоваться участком в соответствии с целевым назначением и условиями договора.
• Обязан уплачивать арендную плату, вести учёт и предоставлять отчётность (если это предусмотрено договором).
• Имеет право на выкуп арендованного участка при соблюдении условий, указанных в пункте 5 статьи 22.

Процедура заключения и регистрации договора

1. Подготовка проекта договора – используется Типовой договор аренды земельного участка, утверждённый правительством.
2. Согласование условий – арендодатель и арендатор обсуждают размер арендной платы, срок аренды, условия субаренды и обязательства по охране окружающей среды.
3. Подписание договора – документ подписывается уполномоченными представителями сторон (для государственных земель – уполномоченный орган или лицо, имеющее соответствующее полномочие).
4. Регистрация в Росреестре – договор подаётся в органы государственной регистрации в течение 30 дней с момента подписания. При регистрации указывается:
   • номер и дата договора;
   • размер арендной платы;
   • срок аренды;
   • условия выкупа (если предусмотрены).
5. Получение выписки – после регистрации арендаторы получают выписку из ЕГРН, подтверждающую их право пользования земельным участком.

Аренда сельскохозяйственных земель

Сельскохозяйственные земли регулируются отдельным законом (ФЗ 101‑ФЗ). Основные положения:

• Аренда может быть краткосрочной (до 5 лет) и долгосрочной (от 5 до 99 лет).
• Размер арендной платы определяется рыночными условиями, но не может превышать стоимость, установленную региональными органами.
• Для арендодателей‑физических лиц предусмотрены льготы при сдаче в аренду до 30 гектаров.
• Субаренда земельного участка, находящегося в сельскохозяйственном назначении, допускается только при условии, что арендная плата субарендатора не превышает размер основной арендной платы (см. пункт 8 ст. 39.8).

Выкуп арендованного участка

Согласно пункту 5 статьи 22 и комментариям к ней, арендатор может приобрести арендованный участок при выполнении следующих условий:

1. Срок аренды истёк, либо стороны договорились о досрочном выкупе.
2. Арендатор уплатил полную стоимость земельного участка, установленную в договоре или определённую государственным оценщиком.
3. Отсутствуют ограничения, предусмотренные законом (например, запрет на выкуп сельскохозяйственных земель в определённых регионах).
4. Проведена регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Пошаговая инструкция выкупа (по материалам 2024‑05‑26):

• Подготовка заявления о желании выкупить участок.
• Оценка стоимости независимым экспертом.
• Подписание договора купли‑продажи.
• Оплата полной стоимости и подача документов в Росреестр.
• Получение свидетельства о праве собственности.

Субаренда и передача прав

Новый закон усилил контроль над субарендой:

• Субаренда допускается только с письменного согласия арендодателя.
• Размер арендной платы за субаренду не может превышать размер основной арендной платы (пункт 8 ст. 39.8).
• Субарендаторы получают те же права, что и основной арендатор, но только в пределах срока субаренды.
• Все договоры субаренды подлежат регистрации в Росреестре, если срок субаренды превышает 3 года.

Налоговый режим (НДС) при сдаче земли в аренду

Согласно комментариям к статье 22 (КонсультантПлюс):

• Аренда земельных участков не облагается НДС, если арендодатель – физическое лицо‑плательщик или организация, применяющая упрощённую систему налогообложения.
• Если арендодатель – юридическое лицо, обладающее статусом плательщика НДС, то арендная плата подлежит налогообложению по ставке 20 % (за исключением случаев, когда земля используется в сельском хозяйстве – тогда применяется нулевая ставка).
• Для государственных и муниципальных земель арендная плата не облагается НДС независимо от статуса арендатора;

Аренда земли иностранными гражданами

В 2024 году был принят ряд положений, упрощающих процесс аренды для иностранных лиц:

• Иностранные граждане и лица без гражданства могут арендовать землю сроком до 49 лет при условии получения разрешения от Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор).
• Для сельскохозяйственных земель иностранцам разрешена аренда только в рамках совместных инвестиций с российскими партнёрами.
• Все сделки с участием иностранных лиц подлежат обязательному государственному контролю и регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН).

Практические рекомендации

Для арендодателей

• Тщательно проверяйте полномочия арендатора (особенно при сдаче в аренду государственных земель).
• Включайте в договор чёткие условия о размере и сроках уплаты арендной платы, а также порядок её индексации.
• Учитывайте необходимость получения согласия на субаренду и фиксируйте его в отдельном пункте договора.
• Своевременно регистрируйте договор в Росреестре, чтобы избежать споров о праве собственности.

Для арендаторов

• Проверяйте наличие ограничения на выкуп участка (особенно в сельскохозяйственном и приоритетном для обороны регионах).
• Сохраняйте все документы, подтверждающие уплату арендной платы – они могут понадобиться при претензиях арендодателя.
• При планировании субаренды заранее согласуйте условия с арендодателем и убедитесь, что арендная плата не превышает установленную в договоре.
• Если планируете выкуп, заранее заказывайте оценку стоимости у аккредитованных экспертов.

Для юридических консультантов

• Обновляйте типовые формы договоров в соответствии с последними поправками (особенно пункт 5.2 о залоге).
• Следите за изменениями в региональном законодательстве – многие регионы вводят дополнительные ограничения на аренду сельхозучастков.
• Консультируйте клиентов по вопросам налогового режима и необходимости уплаты НДС.
• Помогайте в подготовке документов для получения разрешений от Росприроднадзора для иностранных инвесторов.

Новый закон об аренде земли, принятый в 2024 году и дополненный поправками 2025‑2026 гг., существенно изменил правила взаимодействия арендодателей и арендаторов. Ключевые изменения — это возможность использования арендованного участка в качестве залога, уточнение порядка субаренды, введение чётких ограничений на размер арендной платы при субаренде, а также упрощение процедуры выкупа.

Для успешного применения новых норм необходимо:

• Тщательно готовить и регистрировать договоры аренды.
• Учитывать особые требования к государственным и сельскохозяйственным землям.
• Следить за налоговыми последствиями и правильно оформлять НДС.
• Обеспечивать соблюдение правовых ограничений при работе с иностранными инвесторами.

Только при комплексном подходе к подготовке документов и соблюдении всех нововведений возможно минимизировать риски и использовать земельные ресурсы максимально эффективно.

Дата публикации: 13:21:38