Дата публикации: 20 апреля 2026 г.
Что изменилось с 2026 года
В 2026 году в России вступили в силу коренные изменения в порядке начисления налога на имущество организаций. Главная новация — полный переход на кадастровую стоимость в качестве базы налогообложения для всех объектов недвижимости, кроме тех, для которых законодательство предусмотрело особые исключения.
Ключевые даты и переходный период
- , дата вступления в силу новых правил.
- 2026–2028 годы, трёхлетний «мягкий» переход: при росте налоговой нагрузки более чем на 25 % по сравнению с 2025 годом применяются понижающие коэффициенты (0,2; 0,4; 0,6).
- с , полный переход на кадастровую базу без коэффициентов.
Как рассчитать налог по кадастровой стоимости
Формула расчёта
Налог к уплате = Кадастровая стоимость × Налоговая ставка × Коэффициент владения – Льготы – Авансовые платежи
Кадастровая стоимость
Берётся на 1 января налогового периода. Если объект введён в эксплуатацию после 1 января, используется кадастровая стоимость на дату постановки на кадастровый учёт.
Налоговые ставки
| Категория объекта | Федеральная ставка (максимум) | Возможные региональные ставки |
|---|---|---|
| Торгово-административные центры площадью ≥ 3 000 м² | 2,0 % | 0,5–2,0 % |
| Единый недвижимый комплекс (ЕНК) стоимостью ≥ 350 млн руб. | 1,5 % | 0,5–1,5 % |
| Прочая коммерческая недвижимость | 1,0 % | 0,3–1,0 % |
Коэффициент владения
Если объект находился в собственности неполный год, применяется коэффициент: К = количество полных месяцев владения / 12.
Авансовые платежи
Организации уплачивают авансы ежеквартально в размере ¼ от годовой суммы налога, уточняя окончательный расчёт в годовой декларации.
Новый налог на сверхдорогие объекты
Правительство вводит дополнительный налоговый платёж для недвижимого имущества, кадастровая стоимость которого превышает 350 млн рублей.
Эта мера затрагивает в первую очередь единые недвижимые комплексы (ЕНК) — большие бизнес-центры, гостиницы, торговые галереи.
Особенности ЕНК
- В комплекс входит хотя бы одно здание, предназначенное для торговли или административно-деловых целей.
- Все объекты ЕНК облагаются как единое целое, даже если юридически разделены на разные кадастровые номера.
- Регионы получили право снижать ставку до 0,5 % и устанавливать льготные вычеты до 30 % кадастровой стоимости при социально значимом использовании (например, аренда под медицинские центры).
Как подготовиться к изменениям: пошаговая инструкция
Шаг 1. Проверьте кадастровую стоимость
- Зайдите на официальный сайт Росреестра.
- По кадастровому номеру или адресу запросите выписку ЕГРН.
- Если стоимость завышена — подайте заявление на пересмотр в комиссию при Росреестре или в суд (срок обжалования — 6 месяцев с даты внесения сведений).
Шаг 2. Подтвердите право на льготу
Размер льготы и перечень участников зависят от региона. Общероссийские категории:
- НКО — инвалиды, пенсионеры, участники боевых действий;
- Организации-инвесторы особых экономических зон;
- IT-компании, аккредитованные в рамках ФЗ-244.
Шаг 3. Настройте учёт в бухгалтерии
- Перейдите на новые счета бухгалтерского учёта: 68.01.1 «Расчёты по налогу на имущество» и 77.05 «Оценочные обязательства по налогу на имущество».
- Обновите конфигурацию 1С или другой учётной системы до актуального релиза (версия 3.0.151.15 от поддерживает новые формы).
Шаг 4. Сдайте декларацию вовремя
Срок: не позднее 31 марта 2027 года за 2026 год.
Форма декларации обновлена (КНД 1152026). Отчётность подаётся исключительно в электронном виде через ЭДО.
Пример расчёта для офисного здания
Исходные данные:
- Кадастровая стоимость: 120 000 000 руб.
- Региональная ставка: 1,2 %
- Коэффициент владения: 1 (полный год)
- Льготы: нет
Расчёт:
120 000 000 × 1,2 % = 1 440 000 руб. за год.
Ежеквартальный аванс: 1 440 000 / 4 = 360 000 руб.
Частые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Что делать, если кадастровая стоимость изменилась в течение года?
Налог пересчитывается с 1 января следующего года. Исключение — техническая ошибка: в этом случае пересчёт делается с даты устранения ошибки.
Вопрос 2: Нужно ли подавать уведомление о выборе ЕНК?
Да. До 1 марта 2026 года организация обязана направить в ИФНС уведомление по форме 26.1-ЕНК. Если не успели — налог рассчитывается по каждому объекту отдельно, что может быть невыгодно.
Вопрос 3: Как снизить налог на 350-миллионный комплекс?
- Переоформите часть площадей под льготные виды деятельности (например, детские сады, медцентры).
- Разбейте ЕНК на отдельные объекты (если позволяет кадастровый учёт).
- Воспользуйтесь региональным вычетом (до 30 %).
Новый порядок расчёта налога на имущество по кадастровой стоимости — революционное изменение для владельцев коммерческой недвижимости. Подготовьтесь заранее:
- Проверьте стоимость и обжалуйте, если нужно.
- Изучите региональные льготы.
- Настройте бухгалтерию и ЭДО.
- Подайте уведомление о ЕНК.
Важно! Каждый регион имеет право вводить свои ставки и льготы. Контролируйте акты местных властей и консультируйтесь с профильным налоговым экспертом.