Актуальность: 19 апреля 2026 г․ С 8 января 2026 года вступили в силу масштабные изменения в порядке определения кадастровой стоимости, которые затрагивают всех собственников и арендаторов․ Они прямо влияют на размер налога на имущество и арендных платежей․ Ниже — подробная инструкция, что изменилось, как оспорить завышенную кадастровую стоимость и какие сроки важно не пропустить․

Содержание

1. Краткая история реформы
2. Что изменилось с 8 января 2026 года
3. Как теперь устанавливают рыночную стоимость вместо кадастровой
4. Пошаговая инструкция по оспариванию
5. Как изменится налоговая нагрузка
6. Чек-лист для собственника

Краткая история реформы

Ключевые вехи

• 31 июля 2020 г․ — ФЗ-269 принял статью 22․1 Закона № 237-ФЗ, разрешившую переход на рыночную стоимость․
• 1 января 2023 г․ — федеральный «старт» нового порядка (регионы могли запуститься раньше)․
• 1 июля 2022 г․ — Томская область ввела новые правила досрочно (Постановление № 102-а от )․
• 8 января 2026 г․ — вступили в силу дополнительные поправки, ужесточившие процедуру и расширившие круг заявителей․

Что изменилось с 8 января 2026 года

при условии, что договором предусмотрено право оспаривать․
* без согласия заявление не примет Комиссия при Росреестре․
** например, при изменении площади или назначения объекта․

Как теперь устанавливают рыночную стоимость вместо кадастровой

Два пути

1. Досудебный (бесплатно):
   • Заявление в Комиссию при территориальном органе Росреестра․
   • Срок рассмотрения, 30 календарных дней․
   • Решение можно обжаловать в суде в течение 3 месяцев․
2. Судебный (платно):
   • Иск в арбитраж (для юр․ лиц) или в районный суд (для физлиц)․
   • Необходима экспертиза СРО-оценщика (от 15 000 ₽)․
   • Судебные издержки — госпошлина 300 ₽ (физлица) / 6 000 ₽ (организации)․

Основания для пересмотра

• Ошибка в характеристиках (площадь, этажность, материал стен)․
• Использование недостоверных сведений о рынке․
• Значительное отклонение (> 30 %) от среднерыночной стоимости аналогов․
• Новые инженерные изыскания или техническое обследование․

Пошаговая инструкция по оспариванию

1. Получите выписку ЕГРН (электронная — 300 ₽, бумажная — 750 ₽)․
   Уточните актуальные площадь, год постройки, разрешенное использование․
2. Закажите независимую оценку у аккредитованного СРО-оценщика․
   В отчёте обязательно указать дату, на которую была определена спорная кадастровая стоимость․
3. Подготовьте пакет документов:
   • Заявление по форме Росреестра (форма № 22․1-КС)․
   • Копия правоустанавливающего документа (ЕГРН/свидетельство)․
   • Отчёт независимого оценщика (в 2 экз․)․
   • Квитанция об оплате госпошлины (если сразу в суд)․
   • Нотариально заверенное согласие собственника (для арендаторов и третьих лиц)․
4. Подача документов:
   • Через МФЦ/лично в Росреестре․
   • Электронная подпись — через сервис rosreestr․gov․ru․
5. Ожидайте результат и, при необходимости, обжалуйте․

Как изменится налоговая нагрузка

Сроки применения новой стоимости

• Юридические лица: уже начиная с 1 квартала 2024 года (по итогам переоценки 2023 г․)․
• Физические лица: налоговые уведомления за 2024 год придут осенью 2025 года․
• Рост средней кадастровой стоимости по России — 21 % (по данным ООО «Лендлорд-инвест»)․

Калькулятор налога

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка × Коэффициент владения

Пример: квартира 70 м² в Москве; старая кадастровая стоимость — 9 млн ₽, новая, 11 млн ₽․ Ставка для квартир до 10 млн ₽ — 0,1 %, свыше — 0,15 %․ Налог вырастет с 9 000 до 16 500 ₽ (+83 %)․

Чек-лист для собственника

• ☐ Проверьте кадастровую стоимость на rosreestr․gov․ru․
• ☐ Оцените рыночную стоимость через профессионального оценщика․
• ☐ Если разница > 30 % — готовьтесь к оспариванию․
• ☐ Не нарушайте 30-дневный срок на подачу заявления с момента изменений в ЕГРН․
• ☐ Сохраняйте все квитанции и переписку: при успешном оспаривании можно вернуть переплату за 3 предшествующих года (ст․ 78 НК РФ)․

С 8 января 2026 года процедура оспаривания кадастровой стоимости стала строже: обязательное согласие собственника, жёсткий 30-дневный срок и предварительный досудебный этап․ Вместе с тем переход на рыночную стоимость даёт реальный шанс существенно снизить налоги․ Не откладывайте проверку: чем раньше вы обнаружите ошибку, тем быстрее и дешевле её исправить․