С 1 января 2025 года в России вступили в силу сразу несколько новаций, затрагивающих налогообложение продажи земельных участков, а также порядок их оформления и учета. В статье разберёмся, какие ставки налога теперь применяются при УСН, почему без межевания участок нельзя будет продать, и какие ещё «подводные камни» ждут собственников в 2025–2026 годах.
Налог на продажу участка по УСН: ставка 6 % без региональных послаблений
Если компания или ИП продаёт землю, находясь на упрощёнке, с 2025 года:
- Облагаемая база — доход от реализации без учёта расходов (режим «Доходы»).
- Ставка — 6 % везде, если субъект РФ не ввёл пониженную ставку (по состоянию на апрель 2026 г. таких регионов нет).
- Срок уплаты — до 25-го числа месяца, следующего за кварталом продажи. Для ИП — в составе годовой декларации до 30 апреля.
Пример расчёта
Участок продан за 3 500 000 ₽. Налог к уплате: 3 500 000 × 6 % = 210 000 ₽.
Если компания применяет «Доходы минус расходы», то налог рассчитывается по ставке 15 % (или региональной) на разницу между ценой продажи и ценой покупки + расходами на межевание и т. д.
Межевание стало обязательным: «красные линии» без привязки к ЕГРН = запрет на сделку
С 1 марта 2025 года вступил в силу запрет на любые сделки с землёй, если:
- Границы участка не поставлены на кадастровый учёт (отсутствует кадастровый план с координатами).
- Отсутствует межевой план в ЕГРН.
Росреестр автоматически блокирует регистрационные действия: дарение, продажа, обмен или залог станут невозможны без новой кадастровой выписки с актуальными границами.
Пошаговый алгоритм владельца
- Заказать кадастровый инженера для межевания (срок, 7–14 дней).
- Подать межевой план через МФЦ или Госуслуги.
- Получить новую кадастровую выписку и лишь после этого заключать договор купли-продажи.
Срок владения землёй: как «не сломать» льготу по НДФЛ-0 %
С г. изменились правила отсчёта минимального срока владения:
- Не прерывается при разделе участка на две части (при условии, что земля предназначена для ИЖС или личного подсобного хозяйства).
- Начинается заново, если после раздела образуется три и более участка или земля коммерческого назначения.
То есть, если вы купили участок в 2021 г., разделили его на два ИЖС-участка в 2024 г. и продаёте один из них в 2025 г., льгота 0 % НДФЛ сохраняется (3-летний срок уже выдержан).
Постановление № 826 от 31 мая 2025 г.: что изменилось для застройщиков
С 1 сентября 2025 г. в силу вступил утверждённый перечень документов для сопоставления границ земельных участков при переводе их из одной категории в другую:
- Акт согласования границ с муниципалитетом.
- Межевой план с координатами поворотных точек.
- Выписка ЕГРН не старше 5 дней.
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — для застройщиков.
Штраф за отсутствие межевания для юрлиц — до 50 000 ₽, для граждан, до 5 000 ₽.
Чек-лист собственника перед продажей участка в 2025–2026 годах
| Шаг | Что проверить | Инструмент |
|---|---|---|
| 1 | Есть ли межевой план в ЕГРН? | Кадастровая выписка на Госуслугах |
| 2 | Срок владения ≥ 3 или 5 лет? | ЕГРН + договор купли-продажи |
| 3 | Наличие ГПЗУ (для ИЖС/страительства) | МФЦ, сайт мэрии |
| 4 | Оценка налога: УСН 6 % или НДФЛ 13 % | Калькулятор ФНС |
| 5 | Оплата налога и сдача отчётности | Личный кабинет налогоплательщика |
В 2025–2026 гг. продавать земельный участок можно только при условии:
- Правильно оформленных границ в ЕГРН (межевание).
- Учёта новых налоговых ставок по УСН (6 %) или расчёта НДФЛ с учётом срока владения.
- Наличия пакета документов, перечень которых ужесточён Постановлением № 826.
Совет: начните подготовку за 1–2 месяца до планируемой сделки: кадастровый инженер, подача документов и получение выписки могут занять до 20 рабочих дней. Не откладывайте — штрафы и невозможность регистрации дорого обойдутся.
Актуально на 20 апреля 2026 г.