Дата публикации: 19 апреля 2026 г.

Почему появился новый налог?

С ростом популярности арендного рынка в России, а также увеличением количества собственников,
которые сдают квартиры в долгосрочную и краткосрочную аренду, государство приняло решение
ввести отдельный налоговый режим. Основные цели нововведения:

• Увеличить прозрачность доходов от сдачи недвижимости;
• Сократить масштаб теневой экономики в сфере аренды;
• Обеспечить более справедливое распределение налоговой нагрузки между собственниками и
  другими категориями налогоплательщиков.

Кому применим новый налог?

Налог применяется к физическим лицам, получающим доход от сдачи в аренду жилой недвижимости,
включая как долгосрочную аренду (на месяц и более), так и краткосрочную посуточную аренду.

Объектом налогообложения являются:

1. Квартиры в многоквартирных домах;
2. Частные дома, если они сдаются в аренду полностью;
3. Комнаты и отдельные помещения, используемые под жильё.

Если вы сдаёте более одной квартиры одновременно, налог считается по сумме всех доходов.

Ставка налога и налоговая база

Новый налог вводится в виде единого процента от чистого дохода (после вычета расходов, связанных с арендой).

Для расчёта налоговой базы необходимо:

• Взять всю сумму, полученную от арендаторов за календарный год;
• Вычесть подтверждённые расходы (коммунальные услуги, ремонт, услуги управляющей компании,
  страхование и т.д.).

Как правильно оформить доход?

Оформление дохода от сдачи квартиры в аренду – важный этап, от которого зависит, не будет ли
у вас штрафов от налоговой службы.

Регистрация договора аренды

Для всех видов аренды (долгосрочная и краткосрочная) рекомендуется заключать письменный договор,
в котором указываются:

• ФИО сторон;
• Адрес сдаваемой недвижимости;
• Сумма арендной платы и порядок её оплаты;
• Срок аренды (для долгосрочной аренды) или правила бронирования (для посуточной аренды);
• Ответственность сторон за нарушение условий договора.

Выдача чеков/квитанций

Каждый полученный от арендатора платёж необходимо фиксировать в виде:

• Квитанции, выдаваемой через онлайн‑сервис банков;
• Электронного чека, если аренда происходит через платформы (например, Airbnb, Booking).

Эти документы пригодятся при заполнении налоговой декларации и в случае проверки.

Учет расходов

Для снижения налоговой базы можно учитывать следующие расходы (при наличии подтверждающих
документов):

• Коммунальные платежи (электричество, вода, газ, отопление);
• Ремонт и техническое обслуживание квартиры;
• Оплата услуг управляющей компании или ТСЖ;
• Страхование имущества;
• Расходы на рекламу (размещение объявлений на онлайн‑платформах).

Порядок подачи налоговой декларации

Налоговая декларация по новому налогу подаётся в электронном виде через Личный кабинет налогоплательщика
на сайте ФНС России.

1. Регистрация в системе – если у вас ещё нет аккаунта, создайте его, указав ИНН и паспортные данные.
2. Заполнение формы 2‑НДФЛ – в разделе «Доходы от сдачи в аренду недвижимости» укажите
   общий доход, вычтенные расходы и рассчитанную налоговую базу.
3. Оплата налога – после расчёта налоговой суммы система сформирует платёжный документ.
   Оплатить налог можно банковской картой, через онлайн‑банк или в отделении банка.
4. Сохранение подтверждения – сохраните скриншот или PDF‑копию подтверждения об уплате,
   это будет ваш документ в случае проверки.

Штрафы и последствия несоблюдения

Если доход от аренды не будет задекларирован или будет задекларирован с ошибкой, налоговая
служба может наложить следующие санкции:

• Штраф в размере 20 % от недоуплаченного налога;
• Пени за каждый день просрочки (0,03 % от суммы налога за каждый день);
• Возможное привлечение к административной ответственности (до 30 дней ареста имущества).

Поэтому рекомендуется вести тщательный учёт всех поступлений и расходов, а также своевременно
подавать декларацию.

Особенности налогообложения краткосрочной (посуточной) аренды

Краткосрочная аренда часто приносит больший доход, но при этом имеет свои нюансы:

• Доход считается полученным в момент оплаты бронирования;
• Расходы на уборку, стирку постельного белья, замену полотенец можно включать в налоговые
  вычеты;
• Если вы сдаёте через онлайн‑платформы, часть комиссии платформы может быть учтена как
  расход.

Важно помнить, что в некоторых регионах могут вводиться дополнительные муниципальные сборы
(например, туристический налог). Их уплата обычно осуществляется отдельно от федерального налога
на доход.

Пример расчёта налога

Допустим, вы сдаёте однокомнатную квартиру в Новосибирске:

В данном примере налог составит 85 800 ₽. При своевременной уплате и правильном оформлении
документов штрафов не будет.

Как избежать ошибок при уплате налога

• Вести отдельный банковский счёт для арендных платежей – это упростит проверку доходов;
• Сохранять все подтверждения расходов (чеков, квитанций, договоров с подрядчиками);
• Пользоваться онлайн‑сервисами для автоматического формирования отчётов (например, сервисы
  «Мой налог», «Эльба», «1С:Бухгалтерия»);
• Консультироваться с бухгалтером при первой сдаче квартиры в аренду, особенно если доход
  превышает 2 млн ₽ в год.

Новый налог на доходы от сдачи квартиры в аренду – это шаг к более прозрачному и справедливому
налоговому режиму. При правильном оформлении договоров, учёте доходов и расходов, а также
своевременной подаче декларации, владельцы недвижимости могут без проблем получать доход от
аренды и избегать штрафных санкций. Главное – вести тщательный учёт, сохранять документы и
использовать возможности электронных сервисов ФНС.

Полезные ссылки:

• Официальный портал ФНС России
• Инструкция по заполнению формы 2‑НДФЛ
• Информация о муниципальных налогах для арендодателей