С 1 января 2026 года в России действуют обновлённые правила налогообложения земельных участков‚ включая те‚ на которых построен или только планируется возводить новый дом. Ниже ‒ детальная инструкция‚ какие налоги‚ когда и в каком размере придётся уплатить‚ а также как легально сэкономить.

Какие налоги «привязаны» к земле и дому

• Земельный налог – ежегодный платёж в пользу муниципалитета (статья 388 НК РФ).
• НДФЛ (13 % или 15 %) – возникает только при продаже участка/дома раньше минимального срока владения.
• Имущественный налог – ежегодный платёж за капитальные строения (включая жилой дом)‚ зарегистрированные в ЕГРН.
• Налоговый вычет при покупке – возврат до 260 000 ₽ НДФЛ при условии‚ что на участке уже есть зарегистрированный дом.

Земельный налог в 2026 году: базовые правила

2.1 Кто платит

По данным ЕГРН плательщиками являются:

1. Собственники участков (право собственности).
2. Владельцы на праве пожизненного наследуемого владения.

2.2 Ставки и льготы

Максимальные ставки‚ утверждённые федеральным законом (статья 394 НК РФ):

• 0‚3 % – земли под ИЖС‚ ЛПХ‚ садоводство‚ дачное строительство.
• 1‚5 % – прочие категории.

Муниципалитеты могут снижать ставку до 0 % или увеличивать‚ но не выше пределов НК РФ.

Льготы для физлиц

• 6 соток – федеральная «вычетная» площадь для пенсионеров‚ инвалидов‚ ветеранов (статья 391 НК РФ).
• Дополнительные льготы – на уровне муниципалитета (проверьте на сайте ФНС или в МФЦ).

2.3 Как рассчитать

Формула

Земельный налог = (Кадастровая стоимость – Льгота) × Ставка × Коэффициент владения

Пример

Кадастровая стоимость участка 10 соток = 2 000 000 ₽‚ ставка 0‚3 %‚ льгота 6 соток‚ значит налоговая база = 2 000 000 × 4/10 = 800 000 ₽. Налог: 800 000 × 0‚3 % = 2 400 ₽.

НДФЛ при продаже нового дома и участка

3.1 Минимальный срок владения

3.2 Как рассчитать НДФЛ при досрочной продаже

• Вариант 1. ((Цена продажи – 1 000 000 ₽ вычет) × 13 %).
• Вариант 2. ((Цена продажи – Документированные расходы на покупку/строительство) × 13 %).

Право выбора – за налогоплательщиком.

Имущественный налог на сам дом (жилое строение)

• База – кадастровая стоимость дома.
• Ставка до 0‚1 % для жилых домов (может быть снижена до 0 % муниципалитетом).
• Льгота: пенсионеры освобождаются от налога на 1 объект каждой категории (дом‚ квартира‚ гараж).

Налоговый вычет при покупке земли и строительстве дома

5.1 Условия

• Участок предназначен для ИЖС/ЛПХ/дачного строительства.
• На участке построен и зарегистрирован жилой дом.

5.2 Размер и лимиты

• Максимальный вычет – 2 000 000 ₽ на покупку участка + 2 000 000 ₽ на строительство (итого 260 000 ₽ к возврату).
• Выплата – единовременно‚ но не более суммы уплаченного НДФЛ за год;

5.3 Пошаговый алгоритм получения

1. Регистрируем право собственности на дом в ЕГРН.
2. Собираем пакет:
   • ДКП участка и дома;
   • Справка 2-НДФЛ;
   • Декларация 3-НДФЛ;
   • Заявление на возврат (форма КНД 1150058).
3. Подаём в ФНС онлайн через «Личный кабинет» или лично.
4. Получаем деньги на счёт не позднее 4 месяцев.

Частые ошибки владельцев нового дома

• Ошибка 1. Не подали уведомление о постройке – дом не числится в ЕГРН‚ земельный налог рассчитывается без учёта строения‚ но потом ФНС доначислит имущественный налог + пени.
• Ошибка 2. Указали в договоре купли-продажи «подарок» или заниженную цену – налоговая сама пересчитает по кадастровой стоимости × 0‚7 и доначислит НДФЛ.
• Ошибка 3. Забыли заявить льготу на 6 соток. Проверьте в «Личном кабинете» налогоплательщика: раздел «Налоги-Недвижимость-Льготы».

Главные изменения 2026 года

1. Введён автоматический расчёт земельного налога и имущественного налога ФНС без подачи деклараций – проверяйте уведомления до 1 декабря.
2. Единый налоговый аккаунт для физлиц: все налоги можно оплачивать одной квитанцией.
3. Для новых домов‚ введённых в эксплуатацию после ‚ применяется понижающий коэффициент 0‚2 первые 3 года.

Чек-лист владельца нового дома

Проверить кадастровую стоимость участка и дома на rosreestr.gov.ru.
Убедиться‚ что дом зарегистрирован в ЕГРН.
Подать заявление на льготу (если положено).
До 1 декабря оплатить земельный налог и имущественный налог.
При продаже раньше 3/5 лет – подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
При покупке – собрать документы на имущественный вычет.

Ответы на популярные вопросы

Вопрос 1: У меня участок 8 соток‚ дом построен в 2025 г. Нужно ли платить налог за 2025 г.?

Да‚ земельный налог за 2025 г. придёт в 2026 г. Дом введён в эксплуатацию‚ значит имущественный налог начнётся с 2026 г.‚ первое уведомление – в 2027 г.

Вопрос 2: Продал участок и дом через 4 года. Нужно ли платить НДФЛ?

Если участок куплен после – минимальный срок 5 лет‚ значит НДФЛ придётся заплатить. Можно уменьшить доход на 1 млн ₽ или на расходы.

Вопрос 3: Можно ли вернуть вычет за участок‚ если дом ещё не построен?

Нет. Имущественный вычет предоставляется только после регистрации жилого дома в ЕГРН.

Данная статья подготовлена по актуальным на нормативным актам. Перед принятием налоговых решений рекомендуем проконсультироваться со специалистом или через сервис www.nalog.gov.ru.