В 2026 году рынок недвижимости России продолжает привлекать внимание иностранных инвесторов. При этом важно знать, какие налоговые обязательства возникают у иностранного гражданина, приобретающего квартиру в России, и как правильно оформить сделку, чтобы избежать штрафов и лишних расходов.

Правовая база

Согласно Федеральному закону № 115‑ФЗ «О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в неё иностранных граждан и лиц без гражданства» и Гражданскому кодексу РФ, иностранный гражданин имеет полное право приобретать недвижимое имущество в России, но при этом обязуется выполнять налоговые требования, аналогичные резидентам.

• Для целей налогообложения важным является статус налогового резидента РФ.
• Налоговый резидент – лицо, находящееся на территории РФ более 183 дней в календарном году.
• Если статус резидентства отсутствует, применяются особые ставки и порядок уплаты налогов.

Налог на покупку недвижимости (Налог на имущество при переходе права собственности)

2.1 Налог на добавленную стоимость (НДС)

НДС уплачивается в том случае, если продавцом является юридическое лицо, не являющееся плательщиком НДС, или если сделка считается коммерческой. Ставка НДС составляет 20 % от стоимости квартиры.

2.2 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости продавцом

Если продавцом является физическое лицо (в т.ч. резидент РФ), то с суммы продажи удерживается НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов). При покупке квартиры этим налогом владелец квартиры не платит – он удерживается продавцом и перечисляется в бюджет.

2.3 Налоговый вычет при покупке жилья

В России предусмотрен налоговый вычет на приобретение недвижимости (вычет на покупку жилья). По текущему законодательству резидент может вернуть до 260 000 ₽ из суммы уплаченного НДФЛ (при условии, что вычет применяется к доходам за тот же налоговый период). В 2026 году обсуждалось увеличение вычета в 2,5 раза, однако это предложение пока не вступило в силу и касается только резидентов.

Для нерезидентов налоговый вычет не предусмотрен, поэтому они полностью уплачивают НДФЛ без возможности возврата.

Налог на имущество (ежегодный)

После регистрации квартиры в Росреестре собственник обязан платить налог на имущество физических лиц. Ставка зависит от региона и стоимости объекта, но в среднем составляет от 0,1 % до 0,3 % от кадастровой стоимости.

• Для нерезидентов ставка та же, однако они часто уплачивают налог через доверенное лицо или через банковскую гарантию.
• Если квартира будет сдавать в аренду, налоговая база может корректироваться в сторону увеличения (по фактическому доходу от аренды).

Налоги при сдаче квартиры в аренду

4.1 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) от аренды

Иностранный собственник, получающий доход от аренды, обязан уплачивать НДФЛ:

1. Для резидентов – 13 % от чистого дохода (доход минус подтвержденные расходы).
2. Для нерезидентов – 30 % от валового дохода (при отсутствии договора об избежании двойного налогообложения).

Если между страной гражданина и РФ существует договор об избежании двойного налогообложения, ставка может быть снижена (обычно до 10‑15 %). В этом случае требуется предоставить налоговым органам подтверждение резидентства в своей стране.

4.2 Упрощенный режим налогообложения

Иностранный собственник может выбрать упрощенную систему (УСН) «Доходы» с ставкой 6 % от полученных арендных выплат, если его годовой доход от аренды не превышает 150 000 ₽ и он зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) в РФ.

Налог на прирост капитала (при продаже квартиры)

При продаже недвижимости собственник обязан уплатить НДФЛ от разницы между продажной ценой и суммой, уплаченной за квартиру (включая расходы на улучшения и нотариальные услуги):

• Для резидентов – 13 %.
• Для нерезидентов – 30 %.

Если квартира находилась в собственности более 5 лет, налоговый вычет в размере 1 000 000 ₽ (по состоянию на 2026 год) может быть применён к налогооблагаемой базе, но только при условии, что продавец является резидентом РФ.

Порядок подачи налоговой декларации

Иностранный гражданин, обладающий налоговыми обязательствами в России, обязан подавать декларацию по форме 3‑НДФЛ в сроки, установленные Налоговым кодексом:

• Для доходов от аренды – до 30 апреля следующего года.
• Для доходов от продажи недвижимости – до 30 апреля следующего года.

Декларацию можно подать:

1. Лично в налоговый орган.
2. Через портал Госуслуги (только при наличии подтверждённого статуса резидента).
3. С помощью уполномоченного представителя (доверенность).

Особенности оформления сделки для иностранца

1. Получение ИНН. Иностранный гражданин обязан получить индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН) в отделении ФНС России. Делается это по месту жительства в России или через консульство.
2. Открытие банковского счета. Для уплаты НДС, НДФЛ и налогов на имущество требуется счет в российском банке.
3. Нотариальное заверение договора купли‑продажи. Договор подписывается в присутствии нотариуса, который проверяет отсутствие ограничений и правильность указания сторон.
4. Регистрация прав собственности. После подписания договора нотариус подаёт заявление в Росреестр. После регистрации собственник получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
5. Платёжные документы. Все финансовые операции (переводы, расчёты) должны быть подтверждены банковскими выписками – они требуются при подаче деклараций.

Возможные риски и как их избежать

• Неправильный статус резидентства. Ошибочный расчёт налоговых ставок может привести к штрафам до 20 % от недоплаченного налога.
• Отсутствие ИНН. Без ИНН невозможно уплатить налог, что автоматически приводит к штрафу за неуплату.
• Неуплата НДС. При покупке у юридического лица без уплаты НДС налоговая служба может потребовать уплату налога плюс пеню за просрочку.
• Неправильный расчёт расходов. При расчёте налога на прирост капитала важно учитывать все подтверждённые расходы (ремонт, комиссии). Без их документального подтверждения налоговая база будет завышена.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

9.1 Нужно ли платить налог при покупке квартиры, если я нерезидент?

Налог на покупку (НДС) уплачивается только в случае, если продавец – юридическое лицо, обладающее статусом плательщика НДС. Сам покупатель НДФЛ за покупку не платит, однако при последующей продаже будет обязан уплатить НДФЛ с прироста.

9.2 Можно ли получить налоговый вычет на покупку жилья, если я не резидент?

Нет. Налоговый вычет на покупку жилья предоставляется только резидентам РФ. Нерезиденты уплачивают весь налогооблагаемый доход без возможности возврата.

9.3 Какой налог я должен платить, если сдаю квартиру в аренду через агентство?

Налоговый агент (агентство) удерживает НДФЛ у источника и перечисляет его в бюджет. Ставка будет 13 % (резидент) или 30 % (нерезидент), если нет договора об избежании двойного налогообложения.

9.4 Нужно ли платить налог на имущество, если я не живу в России?

Да. Налог на имущество уплачивается в любом случае, независимо от места проживания собственника.

9.5 Как правильно оформить декларацию, если я получаю доход от аренды и одновременно продаю квартиру?

В декларации по форме 3‑НДФЛ указываются все доходы за налоговый период: доход от аренды, доход от продажи, а также расходы, уменьшающие налоговую базу. При наличии нескольких видов доходов рекомендуется воспользоваться услугами налогового консультанта.

Покупка квартиры иностранным гражданином в России – процесс, требующий тщательной подготовки и понимания налоговых обязательств. Ключевые моменты, которые нельзя упускать из виду:

1. Получить ИНН и открыть банковский счёт в РФ.
2. Определить статус налогового резидентства – от этого зависят ставки НДФЛ и возможность получения вычетов.
3. Учесть НДС (если применимо) и обязательный налог на имущество.
4. При сдаче в аренду правильно оформить налоговые документы и, при необходимости, воспользоваться упрощённым режимом;
5. Своевременно подавать декларацию по форме 3‑НДФЛ, чтобы избежать штрафов.

Тщательное планирование и своевременное выполнение налоговых обязательств помогут избежать неприятных сюрпризов и сделают инвестицию в российскую недвижимость действительно выгодной.