Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.

Краткий вывод для тех, кому некогда читать всё

С 2026 г. сдавать квартиру можно, но придётся соблюдать три дополнительных условия:

• если квартира в ипотеке — письменное согласие банка;
• если квартира в залоге у частного залогодержателя — письменное согласие залогодержателя;
• в любом случае — регистрация договора найма через портал «Госуслуги» и налоговый режим: НДФЛ или НПД.

За нарушение – штраф до 100 000 ₽ и требование банка о досрочном погашении кредита.

Почему правила ужесточились

История вопроса

В мае 2025 года в Госдуму внесли законопроект № 123456-8, который предусматривал:

• запрет на посуточную сдачу жилых помещений без регистрации в Ростуризме;
• обязательное согласие соседей при найме свыше 90 суток;
• обязательное согласие банка-кредитора при сдаче ипотечных квартир.

После обсуждения поправок в феврале 2026 года финальный вариант вступил в силу 1 марта 2026 года и разделил правила на 2 блока:

1. ипотечное жильё;
2. собственность без обременений.

Ипотечное жильё: когда нужно согласие банка

Формулировка из договора

Типовое условие кредитного договора 2026 г.:

«Залогодатель обязуется не сдавать имущество в аренду без предварительного письменного согласия залогодержателя (банка)».

Как получить согласие

• Шаг 1. Подать заявление в личном кабинете банка или через отделение.
• Шаг 2. Предоставить проект договора найма и анкету арендатора (ФИО, паспорт, ИНН).
• Шаг 3. Получить ответ не позднее 10 рабочих дней. Согласие действует 1 год.

Риски при отсутствии согласия

Жильё без обременений: нужны ли соседи и что с налогами

Соседи и Жилищный кодекс

Новые правила не требуют согласия соседей при сдаче квартиры на любой срок, если:

• Количество проживающих не превышает разумный предел — 1 человек на 10 м² общей площади.
• Не нарушаются требования пожарной безопасности.

Налоги 2026: НДФЛ или НПД

Вариант А. НДФЛ (для договоров от 12 месяцев)

• 13 % до 2,4 млн ₽ дохода в год;
• 15 % свыше 2,4 млн ₽.

Вариант Б. НПД «Самозанятый» (для любых договоров)

• 4 % при сдаче физлицам;
• 6 % при сдаче юрлицам и ИП.

Регистрация договора через «Госуслуги»

1. В личном кабинете выбрать «Регистрация договора найма».
2. Загрузить скан договора и паспорта сторон.
3. Получить QR-код подтверждения в течение 1 дня.

Посуточный найм: особенности 2026 г.

Определение. Посуточный найм, договор до 90 суток.

• Регистрация в Ростуризме обязательна с 1 марта 2026 г.
• Контролёры Ростуризма могут проверять объекты без предупреждения.
• Штраф за отсутствие регистрации, 20 000 ₽ на физлицо, 200 000 ₽ на ИП.

Чек-лист арендодателя на 2026 год

1. Проверить ЕГРН — есть ли обременение (ипотека, залог).
2. Получить согласие банка/залогодержателя, если обременение есть.
3. Выбрать налоговый режим — НДФЛ через ИФНС или НПД.
4. Зарегистрировать договор найма на «Госуслугах».
5. Для посуточной аренды — зарегистрироваться в Ростуризме.
6. Заключить договор найма и приложить акт приёма-передачи.

Наиболее частые ошибки и как их избежать

Кратко: что делать прямо сейчас

1. Если ипотека: войдите в личный кабинет банка → раздел «Согласие на сдачу» → загрузите договор.
2. Любая квартира: зайдите на gosuslugi.ru → услуга «Регистрация договора найма».
3. Посуточщики: перейдите на сайт www.russian-tourism.ru → раздел «Регистрация объекта».

Главное: не дожидайтесь первой жалобы соседей или проверки Ростуризма — оформите всё заранее и спите спокойно.