Актуально на

Содержание

1. Ключевые отличия от физлиц
2. Какие налоги платит юрлицо
3. Пошаговый расчёт налогов
4. Бухгалтерские проводки
5. Как отчитаться в налоговой
6. Пример: продажа магазина ООО «Ромашка»
7. Проверочный лист от ФНС 2026

Ключевые отличия от физлиц

Юридическое лицо (ООО, АО, унитарное предприятие) продаёт недвижимость не как гражданин, а как субъект предпринимательской деятельности. Это накладывает следующие особенности:

• Налог рассчитывается от бухгалтерской прибыли, а не от кадастровой стоимости.
• Срок владения (3 или 5 лет) не влияет на освобождение от налога.
• Обязательно начисляется НДС 20 % (за редкими исключениями).
• Прибыль облагается по ставке 20 % налога на прибыль (для большинства организаций).

Какие налоги платит юрлицо при продаже недвижимости в 2026 году

Исключения НДС: применение спецрежимов (УСН 6 % или 15 %), освобождение по ст. 149 НК РФ (продажа жилых помещений, если объект признан жилым фондом).

Пошаговый расчёт налогов

1. Определить доход от продажи – берём цену из договора купли-продажи.
2. Определить расходы:
   • первоначальная стоимость объекта (остаточная балансовая стоимость);
   • НЕ восстанавливаем НДС при продаже основного средства (письмо Минфина от № 03-07-11/63542);
   • расходы на ремонт, не отнесённые на уменьшение базы ранее;
   • услуги оценщика, нотариуса, госпошлина за регистрацию в Росреестре.
3. Рассчитать налог на прибыль:
   
   Прибыль = Цена продажи – Остаточная стоимость – Сопутствующие расходы
   
   Налог = Прибыль × 20 %
4. Рассчитать НДС:
   
   НДС = Цена продажи × 20 / 120 (если цена указана «включая НДС»)
   
   НДС = Цена продажи × 20 % (если цена указана без НДС)

Бухгалтерские проводки при продаже коммерческой недвижимости

Списание первоначальной (остаточной) стоимости
 Дт 91.02 «Прочие расходы» Кт 01 «Основные средства»

Списание суммы начисленной амортизации
 Дт 02 «Амортизация» Кт 01 «Основные средства»

Отражение дохода от продажи
 Дт 62 «Расчёты с покупателем» Кт 91.01 «Прочие доходы»

Начисление НДС
 Дт 62 (или 91.02) Кт 68.02 «НДС»

Получение денег
 Дт 51 «Расчётный счёт» Кт 62 «Расчёты с покупателем»
Закрытие финансового результата
 Дт 91.09 Кт 99 «Прибыли и убытки» (прибыть)
 или
 Дт 99 Кт 91.09 (убыток)

Как отчитаться в налоговой

1. НДС:
   • Счёт-фактура (ст. 169 НК РФ) – в течение 5 календарных дней со дня передачи объекта.
   • Декларация по НДС – до 25-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом.
2. Налог на прибыль:
   • Авансовые расчёты – по итогам квартала (или месяца, если выбран метод начисления).
   • Декларация по налогу на прибыль – до 28 марта года, следующего за годом сделки.
3. Дополнительно: если сделка крупная (≥ 25 % активов баланса) – уведомление о крупной сделке собственникам и в ЕГРЮЛ (ст. 46, 49 ФЗ «Об ООО»).

Пример: ООО «Ромашка» продаёт магазин

Исходные данные:

• Дата продажи:
• Цена продажи: 12 000 000 ₽ (включая НДС)
• Балансовая (остаточная) стоимость: 8 500 000 ₽
• Расходы на переоценку и продажу: 400 000 ₽

Расчёты:

1. НДС = 12 000 000 × 20/120 = 2 000 000 ₽
2. Налог на прибыль:
   
   Доход без НДС = 12 000 000 – 2 000 000 = 10 000 000 ₽
   
   Расходы = 8 500 000 + 400 000 = 8 900 000 ₽
   
   Прибыль = 10 000 000 – 8 900 000 = 1 100 000 ₽
   
   Налог = 1 100 000 × 20 % = 220 000 ₽

Проверочный лист от ФНС 2026

• ☐ Составлен и зарегистрирован договор купли-продажи недвижимости.
• ☐ Выписка из ЕГРН получена и передана покупателю.
• ☐ Счёт-фактура выставлен в срок до 20-го числа месяца, следующего за кварталом сделки.
• ☐ НДС отражён в декларации за II квартал 2026 г. и уплачен до .
• ☐ Налог на прибыль рассчитан и отражён в декларации за 2026 г. (срок подачи – ).
• ☐ Проведена инвентаризация объектов основных средств и акты списания.
• ☐ Внесены изменения в учётную политику при необходимости.

Важно: Если недвижимость была приобретена юрлицом до , но продана в 2026 году, действуют правила текущего НК РФ – перерасчёта «по старому» не требуется.

В случае сложной структуры сделки (долевая продажа, ипотечное финансирование, зачёт встречных требований) рекомендуем получить индивидуальную консультацию налогового юриста.

Данная статья подготовлена на основании НК РФ (ч. 2), Приказов Минфина № 86н/Минэкономразвития № 558 от и разъяснений ФНС России по состоянию на .