С начала 2024 года в России пошли существенные изменения в законодательстве‚ касающиеся кадастрового учёта и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Эти изменения влияют как на застройщиков‚ так и на покупателей квартир в новостройках‚ в т.ч. при ипотечном кредитовании. В статье подробно рассматриваются:
- Ключевые законы‚ вступившие в силу с 2024 по 2026 годы;
- Новые требования к документам и порядок их подачи;
- Размеры госпошлин и способы их оплаты;
- Электронные сервисы (Госключ‚ портал Госуслуги) и их преимущества;
- Пошаговая инструкция для покупателя квартиры в новостройке.
Основные законодательные изменения
1.1 Федеральный закон 389‑ФЗ от
Вступил в силу 1 января 2024 г. и изменил порядок начисления земельного налога‚ а также ввёл новые требования к кадастровому учёту. В частности‚ застройщик обязан представить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав (ГРП) собственности участников долевого строительства на помещения и машино‑места‚ расположенные в многоквартирных домах (законопроект ID 02/04/10‑22/00131987).
1.2 Федеральные законы 362‑ФЗ и 176‑ФЗ
Эти законы вступили в силу 1 января 2025 г.. Они увеличили размеры госпошлин за кадастровый учёт и государственную регистрацию прав в отдельных случаях‚ а также уточнили порядок их расчёта.
1.3 Закон 487‑ФЗ
Обязывает застройщика зарегистрировать своё право собственности в течение 6 месяцев с даты завершения кадастрового учёта многоквартирного дома. Это требование действует с 1 марта 2025 г..
1.4 Закон 370‑ФЗ
Подписан президентом 29 октября 2024 г. и вводит обязательный переход компаний‑застройщиков на электронные заявления при регистрации прав с 1 марта 2025 г..
Что изменилось для покупателя квартиры?
2.1 Упрощённый порядок подачи заявлений
С 2025 года большинство заявлений можно подавать онлайн через приложение Госключ или портал Госуслуги. При этом:
- Не требуется лично посещать отделение Росреестра;
- Документы загружаются в виде сканов или фотокачества;
- Оплата госпошлины производится через банковскую карту или электронный кошелёк.
2.2 Увеличенные госпошлины
2.3 Электронные доверенности
Если покупатель поручает регистрацию третьему лицу (например‚ юристу)‚ необходимо оформить электронную доверенность у нотариуса. Это удобно‚ так как документ сразу привязывается к личному кабинету в Госуслугах.
2.4 Сроки регистрации
После подачи полного пакета документов в электронном виде регистрация права собственности обычно завершается в течение 5‑7 рабочих дней. При традиционном бумажном способе срок может быть до 30 дней.
Пошаговая инструкция по оформлению квартиры в собственность
- Подготовьте комплект документов. Основной перечень:
- Договор купли‑продажи (или договор долевого участия);
- Акт приёма‑передачи квартиры;
- Технический паспорт (по требованию застройщика);
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
- Квитанция об уплате госпошлины (можно оплатить онлайн);
- Документ‚ подтверждающий оплату полной стоимости квартиры (для ипотеки – справка из банка);
- Электронная доверенность‚ если заявление подаёте от имени третьего лица.
- Проверьте наличие кадастрового номера. С 2025 г. каждый объект недвижимости обязателен к кадастровому учёту. Номер можно узнать в личном кабинете Росреестра или через сервис «Кадастр Онлайн».
- Подайте заявление в электронном виде. Используйте приложение Госключ или портал Госуслуги:
- Войдите в личный кабинет;
- Выберите услугу «Государственная регистрация прав собственности»;
- Загрузите сканы документов;
- Подтвердите оплату госпошлины.
- Ожидайте проверку документов. Сотрудники Росреестра проверяют комплект в течение 2‑3 дней. При обнаружении ошибок система автоматически отправит запрос на исправление.
- Получите выписку из ЕГРН. После успешной регистрации вы можете скачать электронную выписку (PDF) в личном кабинете. Бумажный документ больше не выдаётся (с 2017 года).
- Оформление в банке (если есть ипотека). Для завершения сделки банк требует:
- Электронную выписку из ЕГРН;
- Полис страхования недвижимости;
- Отчёт оценщика.
Все эти документы также могут быть переданы в электронном виде.
- Регистрация в адресном реестре и получение ключей. После получения выписки вы официально становитесь собственником и можете оформить услуги ЖКХ на своё имя.
Особенности оформления при ипотеке
Порядок регистрации квартиры в новостройке при ипотеке практически идентичен обычной покупке‚ однако:
- Банк может потребовать дополнительную доверенность на право залога;
- Документы должны быть подписаны в присутствии нотариуса‚ если банк требует оригиналы;
- Сроки регистрации часто согласуются с графиком выдачи кредита – обычно не более 10 дней после подписания акта приёма‑передачи.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
5.1 Нужно ли платить за постоянную регистрацию?
Нет. С 2024 года плата за постоянную регистрацию прав собственности не взимается. Платится только госпошлина (≈ 4 000 руб.) и сопутствующие услуги (нотиарские‚ выписка).
5.2 Что будет‚ если застройщик не предоставил кадастровый номер?
Закон 487‑ФЗ обязывает застройщика зарегистрировать своё право собственности в течение 6 месяцев после завершения кадастрового учёта. Если он не выполняет обязательство‚ покупатель имеет право требовать возврата внесённых средств и подачи искового заявления о принудительном кадастрировании.
5.3 Можно ли оформить квартиру в собственность без жилищного сертификата?
Да. С 2025 года сертификат не требуется‚ однако необходимо предоставить акт приёма‑передачи и договор долевого участия (или купли‑продажи).
5.4 Как проверить‚ не обременена ли квартира?
Электронная выписка из ЕГРН содержит сведения о всех обременениях (залог‚ арест‚ право третьих лиц). При оформлении через Госключ выписка генерируется автоматически.
Практические советы от экспертов
- Сохраняйте копии всех документов. Электронные версии хранятся в облаке‚ но полезно иметь PDF‑копии на локальном диске.
- Проверяйте актуальность госпошлины. Размеры могут меняться в течение года в зависимости от инфляции и поправок в законы.
- Обращайтесь к проверенным застройщикам. Их репутация часто отражается в том‚ насколько быстро они предоставляют кадастровый номер и документы.
- Не откладывайте подачу заявления. По закону застройщик обязан предоставить все необходимые документы в течение 6 месяцев‚ но чем быстрее вы подадите заявление‚ тем быстрее получите право собственности.
Новые законодательные инициативы 2024‑2026 гг. делают процесс оформления квартир в собственность более прозрачным и быстрым‚ но одновременно увеличивают финансовую нагрузку за счёт роста госпошлин. Ключевые преимущества – возможность подачи заявления онлайн‚ отсутствие необходимости в бумажных свидетельствах о праве собственности и ускоренные сроки регистрации. Чтобы избежать задержек‚ покупателю следует тщательно подготовить комплект документов‚ воспользоваться электронными сервисами и вовремя оплатить все необходимые сборы.
Если у вас возникли вопросы или требуется профессиональная помощь‚ рекомендуем обратиться к юристам‚ специализирующимся на недвижимости‚ или в сервисный центр застройщика.
Дата публикации: