С 2026 года в России действуют обновлённые правила налогообложения доходов от продажи недвижимости. Если вы продаёте квартиру‚ дом или долю в нём‚ важно заранее разобраться‚ придётся ли платить НДФЛ‚ как снизить ставку до 0 % и какие вычеты применить. В материале собраны ответы на ключевые вопросы‚ основанные на последних разъяснениях ФНС и Комитета государственных доходов.

Когда продавец вообще не платит НДФЛ

Освобождение от налога зависит от трёх факторов: срока владения‚ типа недвижимости и даты её получения. Ниже — три основные ситуации‚ когда ставка НДФЛ становится нулевой автоматически.

• Минимальный срок владения 3 года — если квартира:
  • получена по договору дарения от близкого родственника;
  • перешала по наследству;
  • стала собственностью после приватизации;
  • передана по договору пожизненного содержания.
• Минимальный срок владения 5 лет — для всех остальных случаев (например‚ куплена за деньги на рынке).
• Продажа единственного жилья — если на момент сделки у вас нет другой квартиры в собственности‚ срок сокращается до 3 лет независимо от способа получения.

Ключевой нюанс: в 2026 году правило «единственного жилья» действует только при продаже объектов‚ приобретённых до . Для новых объектов‚ купленных после этой даты‚ критерий «единственное жильё» не учитывается‚ и срок остаётся 5 лет.

Как сделать ставку налога 0 % «вручную»

Если срок владения меньше требуемого‚ вы всё равно можете избежать НДФЛ‚ применив имущественный налоговый вычет. У вас есть два варианта:

1. Вычет в размере 1 млн руб. — фиксированная сумма‚ которую можно вычесть из дохода от продажи. Подходит‚ если у вас нет документов о расходах на покупку.
2. Вычет «доход минус расход» — вы вычитаете из дохода фактические затраты на покупку квартиры (включая ипотечные проценты‚ ремонт‚ услуги риелтора). Документы обязательны: ДКП‚ чеки‚ платёжки.

Пример:

• Квартиру купили за 5 млн руб.‚ продаёте за 6 млн руб.
• НДФЛ без вычета: 13 % × 6 млн = 780 тыс. руб.
• НДФЛ с вычетом «доход минус расход»: 13 % × (6 млн – 5 млн) = 130 тыс. руб.
• НДФЛ с вычетом 1 млн руб.: 13 % × (6 млн – 1 млн) = 650 тыс. руб.

Очевидно‚ если есть подтвержденные расходы‚ выгоднее второй вариант.

Как не путаться с вычетом при покупке

После продажи квартиры вы можете одновременно получить два вычета:

1. Вычет от продажи (чтобы снизить НДФЛ).
2. Вычет покупателя (вернуть 13 % от цены новой квартиры‚ но не более 260 тыс. руб. — 13 % от 2 млн руб.).

Это не взаимоисключающие процессы. Главное, не перепутать суммы и сроки.

Пошаговый алгоритм: как подать нулевую декларацию

1. Шаг 1. Дождаться конца календарного года‚ в котором произошла продажа.
2. Шаг 2. Подготовить пакет документов:
   • 3-НДФЛ;
   • ДКП продажи;
   • ДКП покупки (если применяется вычет «доход минус расход»);
   • чеки на ремонт‚ кредитные договоры (по желанию).
3. Шаг 3. Подать декларацию онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика» или лично в ИФНС до 30 апреля следующего года.
4. Шаг 4. При наличии налога к уплате — оплатить до 15 июля. Если ставка 0 %‚ платить ничего не нужно‚ но декларацию всё равно подавать.

Три типичных ошибки‚ которые стоят денег

• Ошибка 1. Забыть про «единственное жильё». При продаже второй квартиры срок владения всегда 5 лет‚ даже если первая была продана за день до второй.
• Ошибка 2. Подать документы на вычет до окончания минимального срока владения. Это невозможно: вычет можно применять только по факту продажи.
• Ошибка 3. Использовать вычет 1 млн руб.‚ когда есть чеки на 5 млн. Всегда сравнивайте‚ что выгоднее.

Что изменится в 2027 году (предварительные планы)

По данным Минфина‚ с 2027 года планируется:

• увеличить максимальный вычет при покупке до 3 млн руб. (вместо 2 млн);
• разрешить переносить «остаток» вычета между несколькими объектами без ограничений;
• сделать обязательным электронный учёт расходов на ремонт в ЕГРН.

Официальные поправки появяться осенью 2026 года.

Краткий чек-лист для продавца

1. Уточните дату получения права собственности.
2. Проверьте‚ подходит ли вам льготный 3-летний срок.
3. Если нет — собирайте чеки и договоры на покупку.
4. Выберите выгодный вычет: 1 млн или «доход минус расход».
5. Подготовьте 3-НДФЛ и подайте через сервис ФНС.

Если остались вопросы‚ используйте бесплатный сервис «Помощь налогоплательщику» на сайте nalog.gov.ru или обратитесь к налоговому консультанту вашего региона.