Если вы планируете продать квартиру, дом или долю в недвижимости в 2025–2026 годах и далее, приготовьтесь к новым правилам․ Вместо фиксированной ставки 13 % государство теперь применяет прогрессивную шкалу: чем выше сумма сделки или совокупный доход за год, тем выше ставка налога․ Ниже — подробная инструкция, как теперь считается налог, какие льготы и «окна» остались и как минимизировать выплаты без нарушения закона․

Что изменилось с 2025 года

Прогрессивная шкала по доходу

• до 2,4 млн ₽ в год — 13 %;
• от 2,4 млн ₽ до 5 млн ₽ — 15 %;
• от 5 млн ₽ до 20 млн ₽ — 18 %;
• свыше 20 млн ₽ — 22 %․

Важно: ставка применяется не к цене квартиры, а к совокупному годовому доходу продавца․ Если вы в тот же год получили зарплату 1 млн ₽ и продали квартиру за 3 млн ₽, совокупный доход 4 млн ₽ облагается по шкале 13 % / 15 %․

Три- и пятилетний «минимальный срок» остался

Налог не платится, если вы владеете объектом:

• 3 года, если жилье получено по наследству, по договору дарения от близкого родственника или приватизировано;
• 5 лет, во всех остальных случаях (куплено по ДДУ, вторичка, обмен и т․ д․)․

Но даже если срок ещё не вышел, можно снизить налог с помощью вычетов․

Как считать налог на примере

Пример 1․ Квартира куплена 2 года назад за 5 млн ₽, продаётся за 7 млн ₽

1. Доход от продажи = 7 млн – 5 млн = 2 млн ₽․
2. Если это единственный доход за год, попадаем в диапазон до 2,4 млн ₽, ставка 13 %․
3. Налог = 2 млн × 13 % = 260 000 ₽;

Пример 2․ Владелец получает официальную зарплату 1,8 млн ₽ в год и продаёт квартиру за 4 млн ₽

1. Совокупный доход = 1,8 млн + 4 млн = 5,8 млн ₽․
2. Первые 2,4 млн облагаются 13 %, следующие 2,6 млн — 15 %, оставшиеся 0,8 млн, 18 %․
3. Налог ≈ 312 000 + 390 000 + 144 000 = 846 000 ₽․

Доступные вычеты и способы уменьшить налог

Имущественный вычет

• Фиксированный — 1 млн ₽ на объект (если не применяете расходы)․
• Расходный — сумма документально подтверждённых затрат на покупку и улучшение․

С 2025 года вычет применяется до уменьшения базы, а уже затем к полученной сумме применяется прогрессивная шкала․

«Семейная» схема раздела долей

Если квартира в долевой собственности, налог считается от доли каждого собственника․ Разделив продажу между супругами и детьми, можно удержать каждого в нижней шкале 13 %․

Чек-лист перед продажей

1. Уточните дату права собственности, именно она считается для «минимального срока»․
2. Подсчитайте совокупный доход за календарный год (зарплата, дивиденды, другие сделки)․
3. Соберите документы о первоначальных расходах: ДДУ, квитанции, чеки на ремонт․
4. Внесите данные в 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года․
5. Подумайте о «растяжке» сделки: оформите два договора в разные кварталы, если это позволяет закон и логика․

Частые ошибки

• Недооценка кадастровой стоимости․ Если цена в договоре ниже 70 % кадастра, налоговая всё равно «дотянет» до кадастровой × 0,7․
• Продажа за наличные․ Без банковской выписки сложнее доказать реальную цену и применить расходный вычет;
• Игнорирование прогрессивной шкалы․ Продав квартиру за 25 млн ₽, но не считая зарплату, можно ошибиться на миллионы рублей․

Что готовится дальше

По неофициальным данным, Минфин рассматривает возможность:

• снизить минимальный срок до 2 лет для единственного жилья;
• увеличить фиксированный вычет до 2 млн ₽;
• ввести «семейное» освобождение при улучшении жилищных условий․

Ожидаемые изменения могут вступить с 2027 года, но уже сейчас стоит следить за федеральными законами и региональными поправками․

Когда и куда платить

1. Декларация 3-НДФЛ, до 30 апреля следующего года․
2. Оплата налога, до 15 июля того же года․
3. Документы подаются через личный кабинет ФНС или МФЦ․