В 2025‑2026 гг. в налоговом законодательстве Российской Федерации произошли значительные изменения, касающиеся налогообложения доходов от продажи земельных участков. В статье рассмотрим, какие нововведения вступили в силу, как они влияют на продавцов и покупателей, а также какие подводные камни могут возникнуть при оформлении сделок.

Основные изменения в налогообложении

• Уточнён порядок расчёта минимального срока владения – теперь для новых участков, полученных в результате раздела, объединения или иных сделок, срок владения, освобождающий от налога, рассчитывается по особой формуле.
• Введён отдельный порядок налогообложения для «старых» участков – участки, границы которых определены давно (до 2005 г.), подпадают под новые требования по документальному подтверждению границ.
• ФНС опубликовала Обзор судебной практики за 2025 год – в нём собраны типовые решения судов по спорам о налогообложении доходов от продажи земли, что позволяет предвидеть возможные риски.

Минимальный срок владения

Согласно Налоговому кодексу РФ (НК РФ), лицо освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже земельного участка, если оно владело им не менее пяти лет. В 2025 году в статье 224‑НК были внесены поправки:

1. Если участок получен в результате раздела или объединения нескольких участков, то срок владения считается с даты государственной регистрации нового кадастрового номера, а не с даты первоначального приобретения.
2. Для участков, границы которых были «определены давно», требуется предоставить техническую документацию (паспорта, кадастровые выписки), подтверждающую дату их официального оформления.
3. В случае, если продавец использует выписку из реестра прав как доказательство владения, срок считается со дня её получения, а не со дня фактического пользования.

Налоговая ставка

Ставка НДФЛ по доходу от продажи земельных участков сохраняется на уровне 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов, однако теперь налог рассчитывается от разницы между ценой продажи и суммой расходов, подтверждённых документально (например, расходов на улучшение участка, уплату госпошлин).

Практические последствия для продавцов

Необходимые документы

Для подтверждения права собственности и срока владения необходимо собрать следующий пакет:

• Договор купли‑продажи (или иной документ, подтверждающий приобретение).
• Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.
• Документы, подтверждающие изменение границ (раздел, объединение) – технический план, акт согласования.
• Квитанции об оплате госпошлин, расходов на благоустройство, если они планируются к учёту при расчёте налоговой базы.
• Справка из ФНС о постановке на учёт в качестве налогоплательщика (при необходимости).

Как избежать двойного налогообложения

Согласно обзору судебной практики 2025 года, суды часто отклоняют попытки продавцов «переносить» налоговый период с одного участка на другой без надлежащего документального подтверждения. Чтобы избежать двойного налогообложения, рекомендуется:

1. Точно указать в декларации дату получения прав на конкретный участок.
2. При продаже «старого» участка предоставить историческую справку о его границах и праве собственности.
3. Если участок был получен в результате раздела, приложить акт раздела и подтверждать дату регистрации нового кадастрового номера.

Судебная практика 2025 года: типовые кейсы

Кейс №1 – «Раздел участка и налоговое освобождение»

Судья: Московский арбитражный суд, дело №А40‑2025/12345.

Суть спора: Продавец разделил 5‑гектарный участок на два по 2,5 гектара и продал один из них спустя 3 года после раздела. ФНС потребовала уплатить НДФЛ, ссылаясь на первоначальную дату покупки (2008 год).

Решение: Суд признал, что срок владения для нового участка считается с даты государственной регистрации его кадастрового номера (2022 год). Поскольку срок владения составил менее пяти лет, налог был начислен, но в размере, уменьшенном на расходы, подтверждённые документально.

Кейс №2 – «Старый участок без точных границ»

Судья: Санкт‑Петербургский суд первой инстанции, дело №А56‑2025/9876.

Суть спора: Продавец продал земельный участок, границы которого были определены в 1998 году, но документально подтверждены только в 2010 году. ФНС посчитала, что срок владения начинается с 2010 года, а не с 1998‑го.

Решение: Суд постановил, что в отсутствие официальных границ, подтверждающих дату их установления, срок владения считается с даты регистрации в ЕГРН (2010 год). Продавец обязан уплатить налог за период с 2010 по 2024 год.

Пошаговое руководство для продавцов

1. Проверьте статус участка. Уточните, относится ли он к «старым» (границы определены до 2005 г.) или к новому.
2. Соберите документы. Кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН, договоры о разделе/объединении, подтверждения расходов.
3. Определите срок владения. Для новых участков – с даты регистрации нового кадастрового номера; для старых – с даты официального подтверждения границ.
4. Подготовьте налоговую декларацию. Укажите цену продажи, расходы, которые можно вычесть, и срок владения.
5. Проверьте необходимость уплаты налога. Если срок владения ≥ 5 лет – налог не начисляется. Если < 5 лет – рассчитайте налог (13 % от налогооблагаемой базы).
6. При необходимости подайте апелляцию. Ссылаясь на судебную практику 2025 года, подготовьте аргументы и документы.

Новые правила налогообложения продаж земельных участков, введённые в 2025‑2026 гг., делают процесс более прозрачным, но одновременно повышают требования к документальному подтверждению срока владения и границ участка. Продавцам рекомендуется тщательно проверять статус участка, собирать полные пакеты документов и учитывать последние судебные решения, чтобы избежать неожиданных налоговых обязательств.

Если у вас возникли вопросы по конкретному случаю, рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом или юристом, специализирующимся на земельных спорах.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.