04 апреля 2026 г.‚ Москва. В 2026 году в силу вступили ключевые изменения в Налоговый кодекс РФ‚ касающиеся освобождения от НДФЛ при продаже жилья. Разобраться‚ как продать квартиру без налога‚ стало проще‚ если знать нюансы. В этой статье — все актуальные схемы‚ цифры и пошаговые инструкции.
Какой срок владения освобождает от налога в 2026 году
Базовые правила
- 3 года — минимальный срок‚ если:
- жильё получено по наследству или в подарок от близкого родственника;
- жильё приватизировано;
- это единственное жильё в собственности (включая доли супругов);
- семья имеет двух и более детей (см. раздел 2).
- 5 лет, для всех остальных случаев (куплена‚ получена по ДДУ‚ в рамках инвестиционного договора и т. д.).
Важно
Срок считается непрерывно со дня регистрации права собственности в Росреестре; любая «разрывная» перерегистрация обнуляет отсчёт.
Примеры
- Купили квартиру в августе 2023‚ единственная в собственности. Продать без налога можно уже в августе 2026.
- Купили квартиру в ипотеку по ДДУ в 2022‚ второй объект в собственности. Налог не возникнет только при продаже после 2027 года.
Особые категории: семьи с детьми
Кто освобождён от налога независимо от срока владения
| Категория семьи | Условия |
|---|---|
| Семьи с ≥2 детьми до 18 лет (24 лет для очников) | В течение календарного года продажа + покупка нового (большего по площади или кадастровой стоимости) |
| Семьи с детьми-инвалидами любого возраста | То же условие (продажа + покупка в текущем году) |
Пошаговый алгоритм для семей
- Оформить сделку продажи и покупки в одном календарном году.
- Новая квартира должна быть:
- крупнее по общей площади‚ или
- иметь большую кадастровую стоимость (по данным ЕГРН).
- Подать в ФНС уведомление о праве на льготу по форме КНД 1150074 до 30 апреля следующего года.
- Декларацию 3-НДФЛ не подавать‚ доход не облагается.
Как уменьшить налог‚ если срок владения ещё не прошёл
Вычет в размере расходов
Налог = (Цена продажи − Документальные расходы на покупку) × 13 %.
Подтверждаем расходы договором купли-продажи‚ актами‚ чеками.
Имущественный вычет 1 млн ₽
Если расходы не подтверждены‚ применяем вычет 1 000 000 ₽:
Налог = (Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 %.
Пример расчёта
Купили в 2025 за 6 млн ₽‚ продаём в 2026 за 7‚2 млн ₽:
Налог = (7‚2 − 6) × 13 % = 156 000 ₽.
Важные нюансы 2026 года
- Кадастровая палка: если продажа < 70 % кадастра‚ доход берут из 70 % кадастровой стоимости.
- Доли детей: срок владения для долей‚ выделенных детям по материнскому капиталу‚ считается со дня регистрации за ребёнком.
- Переуступка по ДДУ: налоговая база возникает сразу‚ но освобождение по 3/5 лет работает после регистрации права собственности.
- Налоговый зачёт: при одновременной продаже и покупке можно применить «взаимозачёт» вычетов (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Чек-лист: продайте квартиру без налога за 7 шагов
- Уточните дату регистрации права в ЕГРН.
- Определите категорию (единственное жильё‚ наследство‚ семья с детьми).
- Сравните фактический срок с минимальным (3 или 5 лет).
- Если срок не прошёл‚ рассчитайте налог двумя способами (по расходам 13 % или по вычету 1 млн).
- Подготовьте документы: ЕГРН‚ ДКП‚ платёжки‚ свидетельства о рождении детей.
- Для семей с детьми подайте уведомление в ФНС.
- В случае обязанности — подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 и уплатите налог до 15 июля 2027.
Где получить консультацию
- Онлайн-сервис ФНС: lkfl.nalog.ru
- Горячая линия ФНС: 8 800 222 22 22
- Личный кабинет «Мои Финансы»: moifinansy.ru