Продажа квартиры – одно из самых важных финансовых решений в жизни.
Нередко возникает вопрос: можно ли избавиться от обязательства уплатить налог на доход от продажи?
В этой статье мы подробно разберём, какие условия необходимо выполнить, чтобы продать новую квартиру без уплаты НДФЛ, какие изменения вступили в силу в 2024‑2026 гг., а также какие документы и действия потребуются от продавца.

Налоговый режим при продаже жилой недвижимости

Согласно части первой и второй Налогового кодекса РФ, доход от продажи имущества, в т.ч. квартиры, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (для резидентов).
Налог уплачивается, если полученный доход превышает лимит в 1  млн рублей за календарный год.

Однако закон предусматривает ряд освобождений, которые позволяют избежать уплаты НДФЛ. Ниже перечислены основные из них.

Минимальный срок владения

• Для большинства налогоплательщиков минимальный срок владения составляет 5 лет. Если собственник держал квартиру в течение пяти лет подряд, он может продать её без налога.
• С 2020 года срок был сокращён до 3 лет при условии, что квартира является единственным жилым помещением на момент продажи.
• С 2024 года в законодательстве появились дополнительные льготы для семей с двумя и более детьми, которые могут продавать жильё без налогов независимо от срока владения (при соблюдении ряда условий).

Непрерывность срока владения

Срок считается непрерывным, если в течение указанных лет собственник не продавал, не дарил и не передавал квартиру другим лицам. Даже временное переоформление в виде залога считается прерыванием.

Покупка нового жилья в установленный срок

Если продавец приобретает новую жилую недвижимость в том же календарном году, когда продаёт старую, или до 30 апреля следующего года, то он может воспользоваться взаимозачётом и не платить налог. При этом новое жильё должно быть равноценно (по площади или кадастровой стоимости) прежнему.

Семьи с детьми

Начиная с 2021 года, семьи, у которых двое и более детей (дети до 18 лет, а в случае обучения – до 24 лет), освобождаются от налога независимо от срока владения, при условии покупки нового жилья в установленный срок.

Иные случаи освобождения

• Продажа квартиры, полученной в наследство, если наследник владел ею более 5 лет (или 3 года при единственном жилье).
• Продажа квартиры по договору дарения, если стоимость дарения не превышает 1 млн руб.
• Продажа квартиры, полученной от личного фонда в качестве учредителя или при ликвидации фонда.
• Продажа по цене, не превышающей цену покупки (дохода нет – налог не начисляется).

Как продать новую квартиру без налога: пошаговый план

1. Проверьте срок владения. Смотрите дату полной оплаты (не только дату регистрации). Если вы владели квартирой 3 года подряд и она является единственным жильём – условие выполнено.
2. Убедитесь в непрерывности. Не было сделок, которые могли бы «разорвать» срок (продажа, дарение, залог).
3. Определите, попадаете ли вы в льготную категорию.
   • Семья с двумя и более детьми? – налог не нужен.
   • Квартира – единственное жильё? – возможен льготный 3‑летний срок.
4. Подготовьте план покупки нового жилья. Если вы планируете воспользоваться взаимозачётом, купите новую квартиру в том же году или до 30 апреля следующего года. Сохраните договор купли‑продажи и платежные документы.
5. Оцените доход от продажи. Вычтите из цены продажи:
   • Стоимость покупки (с учётом расходов на оформление);
   • Расходы, подтверждённые документами: нотариальные, агентские, стоимость ремонта (при наличии).

   Если полученный доход < 1 млн руб., налог платить не нужно, даже без льгот.

6. Подайте декларацию 3‑НДФЛ (если требуется). При отсутствии налоговой обязанности декларацию можно не подавать, но рекомендуется уведомить ФНС, чтобы избежать вопросов в будущем.
7. Заключите договор купли‑продажи. В договоре укажите, что продавец является собственником единственного жилья и/или что покупка нового жилья происходит в установленный срок.
8. Оплатите налог (если всё‑таки обязаны). Считается в течение 30 дней после продажи. Платёж производится в бюджет через личный кабинет ФНС.

Примеры расчётов

Пример 1. Квартира в собственности 4 года, единственное жильё

Вы купили квартиру в 2022 году за 3 000 000 ₽, продаёте её в 2026 году за 4 500 000 ₽.

• Срок владения – 4 года (меньше 5, но больше 3). Поскольку квартира единственное жильё, 3‑летний срок подходит – налог не платится.
• Доход = 4 500 000 ₽ – 3 000 000 ₽ = 1 500 000 ₽.
• Налог не уплачивается, потому что выполнено условие «единственное жильё + срок ≥ 3 года».

Пример 2. Семья с двумя детьми, квартира в собственности 2 года

Куплена за 2 800 000 ₽, продана за 4 200 000 ₽.

• Семья имеет двух детей (младше 18 лет). По новому пункту ФНС налог не взимается независимо от срока владения.
• Налог = 0 ₽.

Пример 3. Покупка нового жилья в том же году

Продали квартиру за 5 000 000 ₽, купили новую за 5 500 000 ₽ в том же календарном году.

• Доход = 5 000 000 ₽ – (исходная цена + расходы) = 5 000 000 ₽ – 3 500 000 ₽ = 1 500 000 ₽.
• Взаимозачёт: налог уплачивается только с разницы между доходом от продажи и стоимостью приобретения нового жилья. Поскольку новая квартира дороже, налог не начисляется.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли продать квартиру сразу после её покупки без налога?

Если продажа происходит в тот же день и цена не превышает цену покупки, дохода нет – налог платить не нужно. При любой прибыли налог обязателен, если не выполнены льготные условия.

Что считается «единственным жильём»?

Это единственная квартира (или дом), находящаяся в вашей собственности на момент продажи. Если у вас есть в собственности другая квартира, даже сдаваемая в аренду, условие не выполнено.

С какого момента считается срок владения?

С даты полной оплаты квартиры (не даты регистрации). Если оплата производится в рассрочку, срок начинается с момента полной выплаты.

Как доказать расходы, уменьшающие налоговую базу?

Нужны оригиналы или копии с подтверждением оплаты:

• Нотариальный договор и квитанция об уплате государственной пошлины;
• Акт приёма‑передачи квартиры;
• Счета за ремонт, покупку мебели (если они документально подтверждены).

Нужно ли подавать декларацию, если я полностью освобождён от налога?

Если вы уверены, что все условия освобождения выполнены, декларацию подавать необязательно. Тем не менее, рекомендуется отправить форму 3‑НДФЛ с отметкой «налога не удержано», чтобы зафиксировать факт продажи в налоговой базе.

Что изменится в 2026 году?

С 1 января 2026 года в Налоговый кодекс внесены новые поправки:

• Для граждан, получивших статус «молодой семейный работник», установлен отдельный льготный период владения – 2 года при условии, что первая квартира была приобретена до 2025 года.
• Уточнено понятие «непрерывного владения»: любой залог, оформленный в течение периода, считается прерыванием.
• Расширены категории семей, получающих освобождение (включены семьи с одним ребёнком, получающим инвалидность).

Эти изменения могут упростить процесс освобождения от налога, но требуют внимательного контроля сроков и документов.

Продажа новой квартиры без уплаты НДФЛ возможна, если соблюдены один или несколько из следующих критериев:

• Срок владения – 5 лет (общий) или 3 года (единственное жильё).
• Квартира является единственным жилым помещением;
• Семья имеет двух и более детей (или одну семью с инвалидом) – освобождение независимо от срока.
• Покупка нового жилья в том же году или до 30 апреля следующего года (взаимозачёт).
• Продажа без получения прибыли (цена продажи ≤ цены покупки);

Тщательно подготовив документы, проверив сроки и условия, вы сможете провести сделку без лишних налоговых расходов. При возникновении вопросов рекомендуется проконсультироваться с налоговым юристом или специалистом по недвижимости.

Автор: Ваш помощник‑юрист | Дата публикации: 19 апреля 2026 г.