04 апреля 2026 г. — С начала 2026 года миллионы собственников по всей России получили уведомления о существенном росте кадастровой стоимости своих объектов недвижимости. В Москве средняя прибавка составила около 23 %, в Санкт-Петербурге общая кадастровая база выросла сразу на 7,6 трлн руб., достигнув 57,8 трлн руб. Почему произошёл такой скачок, какие последствия ждут владельцев и арендаторов, можно ли оспорить новую оценку, разбираемся в материале.
Что произошло и когда
- 2 марта 2026 г. вступил в силу новый порядок определения кадастровой стоимости, утверждённый Минэкономразвития (Приказ № 47 от ).
- Он коснулся ограниченного перечня объектов, но именно эти объекты дают наибольшую долю налоговых поступлений в бюджеты регионов.
- Переоценка прошла по всем классам недвижимости: жилые квартиры и дома, коммерческие офисы, склады, гаражи и земельные участки.
Основные цифры по регионам
Москва
- Жилая недвижимость: +23 % в среднем.
- Коммерческая недвижимость: +18–34 % в зависимости от района и класса объекта (данные Комитета по ценовой политике города Москвы).
Санкт-Петербург
- Общая кадастровая стоимость объектов: 57,8 трлн руб. (+15 % к 2025 г.).
- Только жилой фонд подорожал на 2,3 трлн руб.
Новая Москва и Подмосковье
- Земельные участки: +12–27 % (больше всего в «новой» Москве и ближнем Подмосковье).
- Индивидуальные дома: +21 % в среднем.
Почему выросла кадастровая стоимость
- Обновление базы рыночных данных. В расчётах учли фактические сделки 2024–2025 гг., которые значительно поднялись на фоне инфляции и роста спроса.
- Новая методика. Впервые применён автоматический алгоритм «машинного обучения», который анализирует более 120 параметров объекта: от близости метро до вида из окон.
- Исключение заниженных цен. В прошлые оценки попадали сделки ниже рынка (например, между аффилированными лицами); теперь такие случаи отфильтровываются.
Что это значит для собственников
Налог на имущество
С 2026 года налог будет рассчитываться исходя из новой кадастровой стоимости. Примеры:
- Двушка площадью 60 м² в Южном Бутово: кадастровая стоимость выросла с 9,4 млн до 11,7 млн руб. → налог вырастет примерно на 3,5 тыс. руб. в год.
- Офис 200 м² на Тверской: стоимость выросла на 34 % → дополнительные 45–60 тыс. руб. в год.
Арендная плата
Муниципальные ставки аренды земли и помещений теперь привязаны к новой кадастровой базе. В Санкт-Петербурге ожидается рост аренды не менее чем на 10–15 %.
Риэлтерский рынок
Рост кадастровой стоимости повышает госпошлину при продаже (0,3–0,5 % от кадастра для физлиц) и залоговую базу ипотеки. Это может стимулировать владельцев продавать «лишние» объекты, усиливая предложение и, соответственно, деловую активность.
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость
- Досудебное обжалование в комиссии при Росреестре (бесплатно, срок — 30 дней со дня получения уведомления).
- Судебное оспаривание через арбитраж или мировой суд: потребуется независимая отчётность о рыночной стоимости (стоимость услуги, 7–30 тыс. руб.).
- Онлайн-сервисы: «Кадастровая карта-онлайн» или «Госуслуги-ЖКХ» позволяют подать заявление без личного визита в МФЦ.
Практические советы собственнику
- Проверьте свою квитанцию. Уведомление приходит в личный кабинет на Госуслугах или по почте заказным письмом.
- Сравните с рынком. Если кадастровая цена превышает рыночную более чем на 30 %, смело обжалуйте.
- Налоговые льготы. Убедитесь, что учтены все льготы (матери-одиночки, пенсионеры, инвалиды) — заявление подаётся до 1 ноября 2026 г.
- Перенос налоговой нагрузки на арендатора. В коммерческих договорах можно предусмотреть индексацию ставки аренды при росте налога.
Что говорят эксперты
Алексей Попов, управляющий партнёр Colliers Russia:
«Рост кадастровой стоимости — это неизбежный тренд: городам нужны деньги на инфраструктуру. Но если владельцы начнут массово оспаривать оценки, регионы могут пойти на компромисс и ввести переходный коэффициент 0,7–0,8 в течение 2–3 лет».
Мария Клименко, юрист «Самсон и Партнёры»:
«Судебная практика в 2025 г. склонялась в пользу собственников: 62 % исков были удовлетворены частично или полностью. Сейчас появится волна новых исков, но суды будут строже — методика стала прозрачнее».
- Получите выписку из ЕГРН и сверьте новую кадастровую стоимость.
- Если разница с рынком >20 %, соберите доказательства (отчёт оценщика, аналоги сделок).
- Подайте заявление в комиссию или суд.
- Не забудьте пересмотреть договоры аренды и ипотечные графики.
- Учтите новые налоги в семейном бюджете на 2026–2027 гг.
Важно: срок исковой давности по оспариванию кадастровой стоимости — 5 лет, но чем раньше вы подадите документы, тем больше шанс добиться перерасчёта уже в текущем налоговом периоде.
Источники: ФНС России, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, Департамент экономической политики и развития Москвы, открытые данные Росреестра.