Кадастровая стоимость – это официально установленная стоимость недвижимости, которая используется как база для расчёта налога на имущество, земельного налога и, в некоторых случаях, налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже объекта. В 2026 году в России начались активные обсуждения и подготовка изменений в методике расчёта этой стоимости, особенно в крупных городах, таких как Санкт‑Петербург.
Почему возникла необходимость пересмотра цены?
Существует несколько факторов, заставляющих государство менять правила расчёта кадастровой стоимости:
- Рост цен на рынке недвижимости, который в некоторых районах опережает официальные оценки.
- Необходимость более справедливого распределения налоговой нагрузки между собственниками.
- Привлечение инвестиций в территориальное развитие за счёт более прозрачного ценообразования.
- Публичные запросы и журналистские расследования о возможных злоупотреблениях в оценке земли и зданий;
Ключевые изменения в расчёте цены
Понижающий коэффициент 0,7
Согласно новому пункту Налогового кодекса, если доход от продажи недвижимости меньше кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то при расчёте НДФЛ берётся 70 % от кадастровой стоимости, а не от реальной цены сделки. Это нововведение направлено на:
- Снижение налоговой нагрузки для продавцов, получающих небольшую прибыль.
- Уменьшение количества «потерянных» налогов из‑за недооценки сделки.
Пересмотр методики оценки земельных участков
Власти Северной столицы (Санкт‑Петербург) планируют изменить способ расчёта цены, по которой бизнес выкупает у города земельные участки. Предлагается:
- Ввести многофакторный подход, учитывающий не только рыночные цены, но и инфраструктурные проекты, экологические ограничения и социальные показатели.
- Установить пороговые значения для различных категорий земли (промышленная, коммерческая, жилая).
- Применять региональные коэффициенты, отражающие специфические экономические условия.
Как новые правила отразятся на разных участниках рынка?
Для бизнеса
Компаниям, которые планируют приобретать земельные участки у муниципалитета, новые правила могут означать:
- Более прозрачный процесс оценки, что уменьшит риски скрытых надбавок.
- Необходимость пересчитывать инвестиционные модели с учётом новых коэффициентов.
- Возможность получения льготных условий при покупке земли в рамках государственных программ развития;
Для физических лиц
Граждане, продающие квартиры или дома, получат:
- Снижение налога, если их доход от продажи окажется ниже 70 % от кадастровой стоимости.
- Более чёткое понимание, как будет рассчитываться их налоговая база.
- Необходимость следить за актуальностью кадастровой стоимости своего имущества, поскольку её изменения могут влиять на налоговые обязательства.
Для органов власти
Местные бюджеты получат:
- Более равномерное распределение доходов от налога на имущество.
- Возможность использовать полученные средства для развития инфраструктуры, так как часть доходов будет формироваться от пересмотра цен на землю.
Экспертные мнения и научные конференции
На седьмой научно‑практической конференции «Государственная кадастровая оценка: новые перспективы», прошедшей в Санкт‑Петербурге, были высказаны следующие позиции:
- А. Иванов (главный эксперт Росреестра) отметил, что введение коэффициента 0,7 позволит смягчить налоговое бремя для большинства продавцов и уменьшит количество споров с налоговыми органами.
- Е. Петрова (экономист Института регионального развития) подчеркнула, что многофакторный подход к оценке земли сделает процесс более справедливым, но требует создания сложных информационных систем.
- С. Кузнецов (журналист «Новой газеты») напомнил, что в прошлых версиях кадастровой оценки часто встречались «завышения» и «занижения», что приводило к конфликтам между инвесторами и муниципалитетом.
Практические рекомендации
Для владельцев недвижимости
- Проверьте актуальную кадастровую стоимость в Госреестре. При необходимости подайте заявку на её пересмотр.
- При продаже учитывайте, что налог будет рассчитываться от 70 % от кадастровой стоимости, если ваш доход ниже этого порога.
- Консультируйтесь с налоговым юристом, чтобы правильно оформить сделку и избежать недоразумений.
Для компаний, планирующих покупку земли
- Изучите новые методики расчёта цены, опубликованные муниципальными органами.
- Подготовьте финансовую модель, учитывающую региональные коэффициенты.
- Обратитесь к независимым оценщикам, чтобы подтвердить справедливость цены.
и переход к многофакторному подходу в оценке земельных участков создают более прозрачную и справедливую систему, но требуют внимательного отношения со стороны всех участников рынка. Следите за официальными публикациями, посещайте профильные конференции и консультируйтесь с профессионалами – это поможет избежать неприятных сюрпризов и использовать новые правила в свою пользу.
Дата публикации: