Нежилые помещения – это объекты недвижимости, которые предназначены для использования в коммерческих,
производственных, сервисных и иных целях, отличных от постоянного проживания людей. В отличие от жилых
квартир и домов, такие помещения регулируются отдельным набором нормативных актов, имеют свои
особенности в налогообложении, регистрации и правовом статусе.

Правовое определение нежилого помещения

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 247) и Федеральному закону «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№ 122‑ФЗ), нежилым помещением является часть здания,
отдельно выделенная по плану и используемая для целей, не связанных с постоянным проживанием. Понятие
нежилого помещения закреплено также в Налоговом кодексе РФ, в частности при определении налоговой базы
по НДС и налогу на имущество.

Ключевые признаки нежилого помещения

• Отсутствие жилой функции (не предназначено для постоянного проживания).
• Наличие отдельного входа, инженерных сетей и коммуникаций, соответствующих назначенному типу
  использования.
• Оформление в кадастре и в ЕГРН как объект, предназначенный для коммерческой или иной
  не-жилой деятельности.

К каким объектам относится категория «нежилые помещения»?

Ниже перечислены основные типы помещений, которые официально считаются нежилыми:

1. Офисные помещения – помещения, предназначенные для размещения административных, управленческих,
   бухгалтерских и иных офисных функций.
2. Торговые (розничные) помещения – площади, используемые для продажи товаров и услуг конечному
   потребителю (магазины, бутики, супермаркеты).
3. Складские помещения – места хранения товаров, сырья, готовой продукции, а также логистические
   зоны.
4. Производственные (цеховые) помещения – помещения, где осуществляется изготовление,
   переработка или сборка продукции (фабрики, мастерские, технологические линии).
5. Услуги и сервисные помещения – салоны красоты, стоматологические кабинеты,
   автосервисы, фитнес‑центры, рестораны, кафе и др.
6. Объекты общественного назначения – школы, детские сады, поликлиники, больницы,
   административные здания государственных органов.
7. Транспортные помещения – гаражи, стоянки, автодромы, терминалы, депо.
8. Апартаменты (по новому законодательному статусу) – особый вид нежилых помещений,
   предназначенных для краткосрочной аренды и обладающих отдельным правовым режимом (см. законопроект
   от 29 апреля 2026 г. о правовом статусе апартаментов).

Регистрация и правовой статус

Для того чтобы помещение было признано нежилым, необходимо выполнить несколько юридических действий:

• Оформить право собственности (или иное право) в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• Указать в кадастровом паспорте назначение помещения как «нежилое».
• При необходимости получить разрешение на изменение назначения (например, при переводе из жилого в
  нежилое или наоборот). Такой перевод регулируется Жилищным кодексом РФ и может требовать согласования
  с органами местного самоуправления.

Перевод жилого помещения в нежилое

Процедура включает:

1. Подготовку проекта перепланировки с указанием нового назначения.
2. Согласование проекта с муниципальными органами (жилищная инспекция, архитектурный отдел).
3. Получение разрешения на изменение назначения (постановление администрации города).
4. Внесение изменений в технический паспорт и в ЕГРН.

Важно отметить, что в Налоговом кодексе РФ порядок определения налоговой базы по НДС при передаче имущественных
прав на нежилые помещения пока не полностью урегулирован, что может вызывать различия в трактовке
между судами и налоговыми органами (см. упоминание в информационном фрагменте 2012 г.)

Налогообложение нежилых помещений

Нежилые помещения облагаются несколькими видами налогов, которые отличаются от налогов на жилую
недвижимость:

• Налог на имущество физических и юридических лиц – ставка определяется региональными
  властями и обычно выше, чем для жилых объектов.
• Налог на добавленную стоимость (НДС) – при продаже или аренде нежилых помещений продавец
  обязан начислять НДС (ставка 20 %). В случае передачи прав на нежилую недвижимость налоговая
  база может быть определена по рыночной стоимости, однако в законодательстве отсутствует
  единый порядок расчёта (см. упоминание о проблемах в НК РФ).
• Торговый сбор (в некоторых регионах) – применяется к коммерческим объектам, включая
  офисы и торговые площади.

Особенности налогообложения апартаментов

С 2026 г. в России вводится отдельный правовой режим для апартаментов. Они считаются
нежилыми, однако могут сдавать их в краткосрочную аренду без необходимости получения
разрешения на отдельный гостиничный бизнес. Налоговый режим будет отличаться:

• Налог на имущество – по ставке, установленной для нежилых помещений;
• НДС – применим при сдаче в аренду, если арендодатель является плательщиком НДС;
• Дополнительный налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – в случае сдачи в аренду физическим
  лицом.

Практические рекомендации для владельцев и арендаторов

1. Проверка статуса помещения – перед покупкой или арендой убедитесь, что в ЕГРН указано
   «нежилое» назначение.
2. Оценка налоговых обязательств – рассчитайте налог на имущество и возможный НДС.
   При необходимости проконсультируйтесь с налоговым консультантом.
3. Согласование перепланировки – любые изменения в планировке (разделение на
   отдельные офисы, установка перегородок) требуют согласования с органами архитектурного
   надзора.
4. Страхование – оформляйте страховой полис, учитывающий специфические риски нежилых
   объектов (пожар, вандализм, ответственность перед третьими лицами).
5. Арендные договоры – в договоре указывайте точный тип помещения, его назначение и
   обязательства сторон по соблюдению норм пожарной безопасности и санитарных требований.

Нежилые помещения представляют собой широкую категорию недвижимости, включающую офисы, торговые
площади, склады, производственные цехи, сервисные объекты и новые формы использования, такие как
апартаменты. Их правовой статус, порядок регистрации и налогообложения отличаются от жилой
недвижимости, поэтому к каждому объекту необходимо подходить внимательно и с учётом всех
нормативных требований. При правильном оформлении и планировании нежилые помещения могут стать
надёжным источником дохода и эффективным инструментом развития бизнеса;

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.