Продажа нежилого (коммерческого) помещения – процесс, который требует четкого понимания налоговых обязательств․ Налоговая нагрузка зависит от нескольких факторов:

• Кто является продавцом (физическое лицо, индивидуальный предприниматель (ИП) или юридическое лицо);
• Использовалось ли помещение в предпринимательской деятельности;
• Срок владения объектом (минимальный срок освобождения от налога);
• Применяемый налоговый режим (общая система налогообложения (ОСНО) или упрощенная система (УСН) у ИП);
• Наличие имущественного вычета․

Общие положения

Согласно статье 217․1 Налогового кодекса РФ, доход от продажи недвижимости подлежит налогообложению в случае, если срок владения ниже установленного минимума․ Для нежилых помещений минимальный срок зависит от способа приобретения:

• Если помещение получено в результате покупки – минимум 3 года;
• Если помещение получено в порядке наследования, дарения от близких родственников или в результате раздела – минимум 5 лет․

Если указанные сроки соблюдены, налог платить не требуется․

Налоговые ставки для физических лиц

С 2025 года в России действует прогрессивный режим налога на доходы от продаж недвижимости: 13 % или 15 % в зависимости от уровня дохода (для резидентов)․ Однако для нежилых помещений применяется фиксированная ставка 13 % (резиденты) и 30 % (нерезиденты)․

Имущественный вычет при продаже нежилого помещения

Имущественный вычет в размере 250 000 рублей может быть применён только в случае, если помещение использовалось как жилье․ Для нежилых помещений, использованных в бизнесе, вычет не предоставляется (письмо Минфина от № 03‑04‑05/72306)․

Налогообложение ИП

ИП на УСН (упрощённая система)

• Если ИП использовало помещение в предпринимательской деятельности и продаёт его до истечения минимального срока (3 года), налог уплачивается по ставке 6 % от дохода (УСН «Доходы»)․
• Если ИП применяет УСН «Доходы минус расходы», налоговый доход определяется как разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами (например, стоимость покупки, затраты на улучшения)․
• ИП, использующее помещение только как личное имущество (не в бизнесе), считается физическим лицом – применяется обычный НДФЛ 13 % (при соблюдении срока владения налог не уплачивается)․

ИП на ОСНО (общая система)

Для ИП, находящихся на ОСНО, доход от продажи нежилого помещения облагается НДФЛ 13 %, независимо от того, использовалось ли помещение в бизнесе․ Кроме того, к доходу может быть добавлен НДС, если ИП является плательщиком НДС и объект относится к объектам налогообложения (обычно – если помещение использовалось в предпринимательской деятельности)․ В большинстве случаев ИП, продающий нежилое помещение, не считается плательщиком НДС (п․ 1 ст․ 143 НК РФ)․

Налогообложение юридических лиц

Юридическое лицо, продающее нежилое помещение, обязано уплатить:

• НДС – 20 % от стоимости сделки (если помещение было в составе имущества, подлежащего налогообложению НДС, и организация является плательщиком НДС)․ НДС начисляется в момент выставления счета‑фактуры․
• Налог на прибыль организаций – 20 % от разницы между выручкой от продажи и бухгалтерской стоимостью помещения․
• В некоторых случаях – налог на имущество (если объект остаётся в балансе до 31 декабря налогового периода)․

Порядок расчёта и уплаты налога

1. Определите базу налогообложения․ Для физических лиц – разница между продажной ценой и стоимостью приобретения (с учётом расходов на улучшения)․ Для ИП на УСН – доход (или доход‑расход)․
2. Если срок владения меньше минимального, расчитайте налог по соответствующей ставке․
3. Уменьшите базу на возможный вычет (250 000 р․ – только для жилой недвижимости)․
4. Сформируйте декларацию 3‑НДФЛ (для физических лиц) и подайте её до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
5. Для ИП на УСН налог уплачивается в рамках квартальной декларации по УСН (до 25 числа месяца, следующего за кварталом)․
6. Юридическое лицо подаёт декларацию по НДС и по налогу на прибыль в установленные сроки․

Примеры расчётов

Пример 1․ Физическое лицо, владелец нежилого помещения 2 года

Продажа за 5 000 000 р․ Стоимость приобретения – 3 000 000 р․ Срок владения – 2 года (меньше 3 лет)․

• Налоговая база: 5 000 000 − 3 000 000 = 2 000 000 р․
• Налог (13 %): 2 000 000 × 0,13 = 260 000 р․

Пример 2․ ИП на УСН «Доходы», использовал помещение в бизнесе 4 года

Продажа за 8 000 000 р․, стоимость покупки – 5 000 000 р․, расходы на ремонт – 500 000 р․

• Доход = 8 000 000 р․
• Налог (6 % от дохода): 8 000 000 × 0,06 = 480 000 р․

Пример 3; Юридическое лицо‑плательщик НДС

Продажа за 12 000 000 р․, НДС‑сумма в цене – 2 000 000 р․

• НДС к уплате: 2 000 000 р․
• Налог на прибыль (20 % от разницы цены и балансовой стоимости, предположим 7 000 000 р;): (12 000 000 − 7 000 000) × 0,20 = 1 000 000 р․

Как избежать налога при продаже

• Дожидаться минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от способа приобретения)․
• Если помещение использовалось в бизнесе, оформить договор купли‑продажи как продажу активов и включить доход в налоговую базу УСН (при ставке 6 %)․
• При продаже личного (небизнес‑) помещения рассмотреть возможность перевода в собственность супруги (при условии, что супруг не является предпринимателем) – налог будет рассчитываться только у продавца‑физлица;
• Проверить возможность применения налогового вычета на имущество (если помещение было получено в наследство или дарение от близкого родственника)․

Сдача деклараций и сроки уплаты

Продажа нежилого помещения в России облагается налогом, но размер и порядок уплаты зависят от нескольких ключевых факторов:

• Статуса продавца (физическое лицо, ИП, юрлицо);
• Срока владения (3 года / 5 лет);
• Наличия использования помещения в предпринимательской деятельности;
• Применяемого налогового режима (ОСНО, УСН);
• Возможных вычетов (для жилой недвижимости, но не для коммерческой)․

Тщательное планирование даты продажи, правильный выбор налогового режима и своевременная подача деклараций позволяют минимизировать налоговую нагрузку․

Информация актуальна на 19 апреля 2026 года․ Данные взяты из нормативных актов (статьи 210, 217․1, 228, 143 НК РФ), разъяснений Минфина (письмо  № 03‑04‑05/72306) и практических рекомендаций ФНС․