Понятие НОКС в законодательстве РФ на 2026 год
Термин «незавершённый объект капитального строительства» закреплён в нескольких нормативных актах. Наиболее полное определение дали в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ, ст. 1):
«Незавершённый объект капитального строительства, это капитальное строительство, которое не введено в эксплуатацию, но по которому уже начато строительство (в т.ч. нулевой цикл, фундамент, кирпичная кладка, монтаж инженерных систем и т. д.)».
С г. вступили в силу изменения в ФЗ-339 «О внесении изменений в часть первую ГрК РФ», уточняющие, что объект считается «завершённым» только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (форма РВЭ-2026/1), выдаваемого органами Госстройнадзора субъектов РФ.
Отличие объекта капитального строительства от обычного имущества
Минфин России в письме от № 03-05-05-01/40484 разъяснил:
«если имущество ещё не приведено в состояние, пригодное для эксплуатации в соответствии с проектной документацией, оно может быть признано объектом капитального строительства и отражено по счёту 08 «Вложения во внеоборотные активы» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (для арендодателей)».
Ключевые критерии:
- Прочная связь с землёй (перемещение без несоразмерного ущерба невозможно);
- Наличие разрешения на строительство (РС-2026/1);
- Наличие проектной документации, утверждённой в установленном порядке.
Бухгалтерский и налоговый учёт НОКС в 2026 году
Для застройщика-застройщика (девелопера)
Дебет счёта 08 «Капитальные вложения»
Кредит счётов 60, 76, 10, 70, 69 — затраты на строительство.
После ввода в эксплуатацию:
Дт 01 — Кт 08 — объект принят к учёту как основное средство (ОС).
Для дольщика (инвестора по ДДУ)
- ДДУ заключается на основании ФЗ-214 в реестре Росреестра (ФГИС ЕГРН);
- До ввода объекта в эксплуатацию дольщик не отражает НОКС в составе ОС;
- В момент подписания акта приёма-передачи: Дт 08 — Кт 76 «Расчёты с застройщиком» → Дт 01 — Кт 08.
Налог на имущество
С 2025 г. действует федеральная льгота по налогу на имущество в отношении НОКС, не введённых в эксплуатацию более 36 месяцев (ст. 381.1 НК РФ). Льгота предоставляется автоматически через ФНС-онлайн.
Что происходит при продаже незавершённого объекта по 2026 году?
- Договор долевого участия (ДДУ), переуступка прав требования (ст. 11.4 ФЗ-214). Для неё достаточно нотариального удостоверения и внесения изменений в ЕГРН.
- Договор купли-продажи НОКС как имущества — возможен после внесения сведений в ЕГРН о праве собственности на объект (Форма ЕГРН-НОКС-2026).
- Финансовые риски 2026 г.: обязательное страхование ответственности застройщика (страховая сумма ≥ 10 % от проектной сметы).
Практический чек-лист для бизнеса и граждан
| Шаг | Что проверить | Инструмент |
|---|---|---|
| 1 | Разрешение на строительство | ФГИС «Госстройнадзор» |
| 2 | Проектная декларация | Реестр ФГИС «Надзор-строй» |
| 3 | Эскроу-счёт | Список банков, аккредитованных Банком России |
| 4 | Срок ввода | График в проектной декларации + неустойка 0,01 % за каждый день просрочки (ФЗ-214) |
| 5 | Налоговые льготы | Личный кабинет ФНС → «Моё имущество» |
Подводим итог
Незавершённый объект капитального строительства, это правовой статус, который сохраняется до момента официального ввода объекта в эксплуатацию. Знание правил учёта, налогообложения и переуступки позволяет избежать штрафов ФНС, претензий дольщиков и потери инвестиций.
Для уточнения деталей по конкретному объекту рекомендуем:
- обратиться в Росреестр (онлайн-запрос ЕГРН-ВЫПИСКА-НОКС);
- консультироваться с сертифицированным строительным аудитором (СА-2026);
- ежеквартально пересматривать бухгалтерские проводки на предмет корректного отражения затрат на НОКС.
Статья подготовлена по состоянию на 04:17 MSK. Перед принятием решений проконсультируйтесь с профессиональным юристом и/или бухгалтером.