19 апреля 2026 г. На любом объекте капитального строительства рано или поздно может возникнуть ситуация, когда в процессе выполнения контрактных обязательств становится ясно: некоторые необходимые работы не были учтены в проектно-сметной документации. Эти так называемые неучтённые работы способны «съесть» всю прибыль подрядчика и вызвать серьёзные конфликты между заказчиком и исполнителем. Разберёмся, что считается неучтёнными работами, какие правила их оформления действуют в 2026 году и как минимизировать риски.
Понятие и отличие от «дополнительных» и «непредвиденных» работ
В практике часто путают три категории:
- Неучтённые работы – виды работ, которые объективно необходимы для достижения проектного результата, но по тем или иным причинам отсутствуют в проектной или сметной документации, принятой сторонами при заключении договора.
- Дополнительные работы – новые виды работ, инициированные заказчиком (например, перепланировка или увеличение объёмов уже предусмотренных работ).
- Непредвиденные работы и затраты – резерв, заложенный самой сметой (обычно 3–7 % от сметной стоимости), который используется по решению заказчика при непредвиденных обстоятельствах без изменения контракта.
Важно: если затраты возникли из-за «инцидента по вине одной из сторон» (например, брак подрядчика), они не относятся ни к неучтённым, ни к непредвиденным работам — их должен компенсировать виновный (п. 179 Методики 421/пр).
Почему работы оказываются неучтёнными
- Ошибки и упущения проектировщика. Неверные обмеры, пропущенные конструктивные элементы, неполные разделы ПД.
- Латеральные работы. Работы, без которых невозможно выполнение основных (например, временные дороги для подъезда к котловану).
- Обновление нормативов. Вступление в силу новых СП/ГОСТ/ТР ЕАЭС, требующих дополнительных мероприятий.
- Скрытые особенности грунтов, инженерных сетей. Они выявляются только после вскрытия.
- Несовпадение «словесного» ТЗ и чертежей. Заказчик формулирует требования устно, а в ПД они фиксируются не полностью.
Юридические основания: ГК РФ и 44-ФЗ
Гражданский кодекс РФ
Статья 743 п. 3:
Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства неучтённые в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости, обязан сообщить об этом заказчику.
Если подрядчик молчит и выполняет работы без согласования, он рискует остаться без оплаты сверх контрактной цены.
Закон 44-ФЗ
При госзаказе:
- Необходимо соблюдать процедуры изменения контракта (ст. 95 44-ФЗ).
- Изменения допускаются только по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 95: «выявление необходимости выполнения работ, не учтённых в контракте».
- Дополнительные работы оформляются дополнительным соглашением с новой ценой и сроками, либо в рамках непредвиденного резерва (если он есть).
Пошаговый алгоритм оформления неучтённых работ
| Этап | Действие подрядчика | Действие заказчика |
|---|---|---|
| Выявление факта | Фиксируем несоответствие в Акте выявления неучтённых работ (форма КС-2а или служебная записка). | Получает уведомление. |
| Согласование | Направляет мотивированное письмо с обоснованием необходимости работ, расчётом цены и сроков. | Рассматривает в течение 5 раб. дней (44-ФЗ), запрашивает экспертизу при необходимости. |
| Формализация | Готовит дополнительное соглашение или задание на дополнительные работы. | Подписывает соглашение/задание, либо отказывает с обоснованием. |
| Выполнение и приёмка | Выполняет работы, оформляет КС-2/КС-3. | Принимает работы, подписывает акты. |
Стоимость: как рассчитать и куда включить
Если контракт заключён по 44-ФЗ:
- Цена определяется по п. 21, 37 Порядка определения НМЦК (приказ Минстроя № 421/пр).
- Допускается использование актуальных индексов цен, действующих на дату согласования доп. соглашения (не на дату контракта).
- Если в ССРСС предусмотрен резерв на непредвиденные работы и затраты, неучтённые работы можно профинансировать из него без изменения контрактной цены (но с оформлением задания).
Примеры из судебной практики
Кейс 1. АО «СтройИнвест» vs ФКУ «ДСК Минобороны» (АС Волго-Вятского округа, 2025):
Подрядчик выполнил устройство временных водоотливных канав, не указанных в смете, но не направил заказчику уведомление. Суд отказал в взыскании 2,3 млн руб., указав, что подрядчик нарушил ст. 743 ГК РФ.
Кейс 2. ООО «ГеоСтрой» vs Администрация г. Тюмени (АС Уральского округа, 2025):
После получения уведомления заказчик в течение 10 дней утвердил задание на дополнительные работы и фактически доплатил 8 % стоимости контракта из резерва непредвиденных затрат.
Как избежать рисков
- Детализируйте объём работ в договоре: прилагайте развернутую локальную смету и перечень позиций.
- Включите в контракт обязанность заказчика: рассматривать уведомления о неучтённых работах в разумный срок.
- Используйте BIM-моделирование для раннего выявления «дырок» в проекте.
- Закладывайте резерв непредвиденных затрат в пределах 5–7 %, если позволяет законодательство.
- Ведите журнал выявления неучтённых работ (желательно в электронной системе ГИС «Госстройнадзор»).
Неучтённые работы, это не приговор и не «сюрприз», а объективная реальность любого сложного строительного проекта. Главное — своевременно зафиксировать факт, обосновать необходимость и согласовать условия с заказчиком в рамках закона. Тогда и подрядчик получит оплату, и заказчик не столкнётся с простоем или штрафами за нарушение сроков.
© 2026, Строительно-правовой консалтинг «Капитал-Эксперт»