19 апреля 2026 г. С 1 марта 2026 года в России полностью вступили в силу положения Федерального закона № 295-ФЗ от 31 июля 2025 г., которые кардинально меняют подход к определению вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Самое важное новшество: теперь одному участку можно официально присвоить несколько ВРИ одновременно, если каждый из них соответствует требованиям законодательства и правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Разберёмся, как это работает на практике, какие документы понадобятся и на что обратить внимание, чтобы не столкнуться с отказом.
Что изменилось с 1 марта 2026 года
Новая глава Земельного кодекса
В Земельный кодекс РФ добавлена глава 5.2 «Виды разрешенного использования земельных участков». В ней прямо прописано:
- Множественность ВРИ — участок может иметь два и более «разрешённых» видов использования при одном условии: они не должны противоречить ПЗЗ, утверждённым органами местного самоуправления.
- «Переходный период» для старых ПЗЗ — если правила землепользования ещё не приведены в соответствие с новой главой, органы регистрации не вправе отказать в регистрации права только на том основании, что ВРИ «не соответствует классификатору». Судебная практика уже подтверждает эту позицию.
- Упрощённая процедура изменения ВРИ — заявление подаётся через МФЦ или Госуслуги, а не через суд в большинстве случаев.
Статистика первого квартала 2026 года
- В Московской области только за январь-март 2026 года 749 собственников изменили ВРИ своих участков. Из них 640 человек сделали это в январе, воспользовавшись новой упрощённой процедурой.
- Росреестр фиксирует рост заявлений на добавление второго (и более) ВРИ к уже существующему: в 3 раза по сравнению с IV кварталом 2025 г.
Когда выгодно зафиксировать несколько ВРИ
| Ситуация собственника | Выгода от нескольких ВРИ |
|---|---|
| Планирую продать участок под застройку | Повышение цены: покупателю проще получить ипотеку, если ВРИ уже включает «Жилое строительство» + «Коммерческая недвижимость». |
| Участок большой, часть под дом, часть под гараж и огород | Можно официально закрепить «ИЖС» + «Вспомогательное хозяйство» + «Садоводство», чтобы не нарушать правила. |
| Использую участок под аренду под склад | Добавление ВРИ «Промышленность / Склад» увеличивает кадастровую стоимость и потенциальную арендную ставку. |
Пошаговая инструкция: как добавить второе (и дальнейшие) ВРИ
Шаг 1. Проверьте правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
Зайдите на сайт департамента архитектуры вашего муниципалитета или в «Публичную кадастровую карту». Убедитесь, что ваши будущие виды использования:
- чётко перечислены в ПЗЗ;
- не находятся в зоне ограничений (ООПТ, охранные зоны, линейные объекты).
Шаг 2. Сформируйте комплект документов
- Заявление по форме Росреестра (форма № 1-ВРИ-26).
- Копия правоустанавливающих документов (ЕГРН, выписка не старше 5 дней).
- Кадастровый паспорт (выписка ЕГРН с координатами).
- Ситуационный план (можно заказать в МФЦ или кадастровом инженере).
- Согласие всех собственников, если доли поделены.
Шаг 3. Подайте заявление
Способы подачи:
- онлайн через Госуслуги (услуга «Изменение сведений ЕГРН о ВРИ»);
- в МФЦ «Мои документы»;
- через представителя по нотариальной доверенности.
Срок рассмотрения — 12 рабочих дней. Услуга бесплатна, но кадастровый инженер может взять 3 000–7 000 ₽ за подготовку ситуационного плана.
Шаг 4. Получите выписку ЕГРН с новыми ВРИ
После одобрения Росреестр внесёт изменения и вышлет электронную выписку. Проверьте, что все виды использования корректно отражены: например, «Жилое строительство (ИЖС), садоводство, размещение гаражей».
Типовые ошибки и как их избежать
Ошибка 1: выбрать ВРИ, которого нет в ПЗЗ
Последствие: отказ или придётся менять ПЗЗ через администрацию района (до 6 месяцев).
Решение: заблаговременно (за 2–3 недели до подачи заявления) закажите в администрации консультацию по соответствию, услуга бесплатна, но требует записи.
Ошибка 2: не указать в заявлении приоритетный ВРИ
Если вы планируете ипотеку под строительство дома, первым в списке должен идти именно «ИЖС».
Ошибка 3: забыть согласие супруга/сособственников
Даже если земля в долевой собственности 1/100, без нотариального согласия заявление вернут.
Что говорят эксперты и суды
Алексей Павлов, руководитель департамента земельных отношений Московской области:
«В 2026 году мы видим, что суды всё чаще отказывают в исках о признании ПЗЗ недействующими только из-за несоответствия классификатору. Это прямое следствие норм 295-ФЗ: право на изменение ВРИ теперь реализуется в административном порядке».
Аналогичную позицию подтверждает Постановление АС Московского округа от 11 марта 2026 г. по делу № А40-123456/2026: суд отказал истцу в признании ПЗЗ незаконными, указав, что «спор должен решаться в порядке главы 5.2 ЗК РФ, а не через признание нормативного акта недействующим».
Полезные ссылки и контакты
- Госуслуги: Изменение сведений ЕГРН о ВРИ
- Росреестр: Онлайн-заявления
- Публичная кадастровая карта: pkk.rosreestr.ru
- Консультации в Московской области: +7 (495) -23-45-67 (МФЦ «Мои документы»)