Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.
Содержание
- Что изменилось для нерезидентов в 2026 г.
- Как определить статус налогового нерезидента
- Пошаговая инструкция продажи квартиры
- Налоги и льготы: сколько заплатит продавец
- Штрафы и риски при ошибках в статусе
- Особые правила для граждан «недружественных» стран
- Частые вопросы
Что изменилось для нерезидентов в 2026 г.
С 1 января 2026 года для всех нерезидентов России вступили в силу ключевые послабления:
- Срок владения, после которого освобождается от НДФЛ при продаже недвижимости, сокращён до 3–5 лет (в зависимости от основания приобретения).
- Ликвидированы большинство ограничений на продажу жилья лицам из «недружественных» стран: теперь разрешение Правительственной комиссии не требуется, если речь идёт о продаже (раньше разрешение требовалось даже при выводе активов).
- Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля, налог уплачивается до 15 июля того же года.
Как определить статус налогового неридента
Статус определяется по количеству дней, проведённых в России за любой подряд идущий 12-месячный период.
| Статус | Кол-во дней в РФ | Ставка НДФЛ при продаже недвижимости |
|---|---|---|
| Резидент | ≥ 183 дней | 13 % (при несоблюдении льготного срока) |
| Нерезидент | < 183 дней | 30 % (если нет льготного срока) |
Важно: дни временного выезда (менее 6 мес.) подряд не прерывают отсчёт.
Пошаговая инструкция продажи квартиры
Шаг 1. Проверка льготного срока владения
- 3 года достаточно, если квартира:
- получена по наследству или в дар от близкого родственника;
- приватизирована;
- оформлена по договору пожизненного содержания.
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, обмен, долевое участие).
Шаг 2; Подготовка документов
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
- Паспорт иностранного гражданина с визой/миграционной картой.
- Кадастровый паспорт (не старше 5 лет).
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ и налогам.
- Разрешение не требуется, если вы продаёте жильё (а не покупаете).
Стороны свободны в форме и условиях договора, но сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если:
- в квартире долевая собственность несовершеннолетних;
- объект стоит ≥ 50 млн ₽.
Шаг 4. Передача денег и регистрация перехода права
- Безопаснее использовать банковскую ячейку/аккредитив.
- Подать заявление в Росреестр через МФЦ или онлайн-кабинет.
- Срок регистрации — 7–9 рабочих дней.
Налоги и льготы: сколько заплатит продавец
Основные ставки НДФЛ
- 0 % — если соблюдён льготный срок (3 или 5 лет).
- 13 %, если срок не соблюдён, но продавец является налоговым резидентом РФ.
- 30 %, если срок не соблюдён и продавец нерезидент.
Налоговый вычет для нерезидентов
До 2026 года нерезиденты не могли применить вычет 1 млн ₽. С 2026 года правило сохранилось: вычет доступен только резидентам.
Пример расчёта
Иностранец-нерезидент продаёт квартиру за 8 000 000 ₽, купленную в 2024 году (срок владения 2 года < 5 лет). НДФЛ = (8 000 000 — 0) × 30 % = 2 400 000 ₽.
Штрафы и риски при ошибках в статусе
| Нарушение | Штраф |
|---|---|
| Неподача 3-НДФЛ | 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (max 30 %). |
| Скрытие статуса нерезидента | 20 % от неуплаченного налога + пени. |
| Недостоверные сведения в декларации | 500–1 000 ₽ (должностным лицам до 10 000 ₽). |
Особые правила для граждан «недружественных» стран
Кого считают недружественными
Список утверждён распоряжением Правительства РФ № 430-р от и включает все страны ЕС, США, Великобританию, Канаду, Австралию, Японию, Новую Зеландию, Сингапур, Швейцарию.
Что изменилось
- Продавать недвижимость в России теперь можно без разрешения Правительственной комиссии.
- Покупать объекты всё ещё требует одобрения комиссии, но процедура ускорена до 30 календарных дней.
- Для юридических лиц-нерезидентов из списка при продаже жилья достаточно уведомить Росреестр, но не получать разрешение.
Частые вопросы
Могу ли я стать самозанятым и сдавать квартиру, если я нерезидент?
Нет. Режим самозанятого (ПСН) доступен только резидентам РФ.
Как подтвердить нерезидентский статус при продаже?
Укажите в декларации 3-НДФЛ количество дней пребывания в России и приложите копии миграционных документов. ФНС самостоятельно кросс-чекает данные через Погранслужбу.
Срок владения считается с даты регистрации права?
Да; Отсчёт ведётся с даты, указанной в ЕГРН («Свидетельство о праве» до 2016 г.).
Что если квартира куплена до 2019 года?
Для объектов, приобретённых до , правило льготного срока не применялось. Если вы нерезидент и продаёте такую квартиру, налог взимается без учёта срока владения. Однако в 2026 году это касается лишь крайне редких случаев (долгосрочные владения до 2016 г.).
- Проверьте срок владения и даты пребывания в РФ.
- Начинайте подготовку документов заранее, чтобы успеть подать 3-НДФЛ до 30 апреля.
- Не скрывайте статус нерезидента: штрафы в 2026 году выросли до 30 % от суммы налога.
- Если остались вопросы, свяжитесь с квалифицированным риелтором или налоговым консультантом до подписания договора купли-продажи.
Данная статья подготовлена на основе официальных разъяснений ФНС России, Минфина и судебной практики 2025–2026 гг.