Краткий вывод сразу

Если квартира была в собственности более 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения), нерезидент РФ ничего не платит при её продаже — даже не 13 %, тем более не 30 %.
В остальных случаях ставка НДФЛ для нерезидента по-прежнему 30 %, но с 2019 года к расчёту налога можно применить вычет расходов, а значит платить 30 % не со всей цены, а только с разницы «цена продажи минус цена покупки».

Кто считается налоговым нерезидентом РФ в 2026 году

Налоговый нерезидент — физическое лицо, которое фактически прожило в России менее 183 календарных дней в течение любых 12 подряд идущих месяцев (ст. 207 НК РФ).
Гражданство или регистрация значения не имеют: человек с российским паспортом, но живущий за границей 200+ дней в году, тоже становится нерезидентом.

Контрольные даты для продавца-нерезидента

• Дата подписания договора купли-продажи — именно на неё и смотрит налоговая, чтобы определить ваш статус.
• День перечисления денег — если статус изменился позднее (например, вернулись и провели 183 дня в РФ), он «откладывается» до следующей операции.

Какая ставка НДФЛ применяется к нерезиденту при продаже недвижимости

Когда нерезидент вообще не платит налог

Минимальный срок владения

С 1 января 2019 г. нерезиденты получили право на «нулевой» налог по тем же правилам, что и резиденты (ст. 217.1 НК РФ). Период владения считается:

• 3 года — если квартира:
  • получена по наследству или дарению от близкого родственника;
  • приватизирована;
  • передана по договору ренты;
  • является единственным жильём продавца на дату продажи.
• 5 лет, во всех остальных случаях (куплена на вторичке, в новостройке по ДДУ, получена по долевому участию и т;д.).

Формула «0 ₽ налога»

Период владения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности до даты регистрации перехода права к покупателю.
Пример: квартира куплена , продана, владение 6 лет 3 месяца → 0 % НДФЛ даже для нерезидента.

Если срок владения короче: как посчитать 30 % НДФЛ

Формула

Налог = 30 % × (Цена продажи – Документально подтверждённые расходы на покупку).

Пример 1

• Куплена за 2 000 000 ₽ (есть договор купли-продажи + расписка/банковские выписки).
• Продана за 3 200 000 ₽.
• Налог = 30 % × (3 200 000 – 2 000 000) = 360 000 ₽.

Пример 2

• Куплена за 4 000 000 ₽, продана за 3 900 000 ₽.
• Разница отрицательна → налог = 0 ₽, но декларацию 3-НДФЛ всё равно подают.

Кадастровая стоимость как «ограничитель»

Если цена в договоре < 70 % кадастровой, налоговая может доначислить НДФЛ от 70 % кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ). Проверьте кадастровую стоимость в ЕГРН заранее.

Пошаговая инструкция для нерезидента при продаже

1. Определите статус на дату сделки. Возьмите календарный лист: 183 дня в РФ за 12 месяцев до подписания договора.
2. Проверьте срок владения. Не платите налог, если ≥ 3 или 5 лет.
3. Соберите документы.
   • Договор купли-продажи (при покупке).
   • Выписка ЕГРН с датой регистрации.
   • Банковские выписки/расписки о перечислении денег.
   • Квитанции о ремонте и прочие расходы — можно включить в вычет.
4. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года (по форме на 2026 г., код 760).
   Подать можно:
   • через личный кабинет налогоплательщика (нужен российский номер ИНН и доступ к СМЭВ);
   • через представителя по нотариальной доверенности;
   • бумажно по месту последней регистрации в РФ или в ФНС по месту нахождения недвижимости (ст. 83 НК РФ).
5. Оплатите налог до 15 июля года, следующего за годом продажи.

Как законно снизить или «обнулить» 30 % для нерезидента

Дождаться минимального срока владения

Самый безопасный способ: перед продажей лично приезжаете в РФ и «сидите» ровно 183 дня подряд, становитесь резидентом, затем продаёте уже по 13 % (или 0 % при сроке).
Но:

• нельзя прерывать период выездами за границу;
• нужно отслеживать даты въезда/выезда (штампы в паспорте или электронный контроль ГПВ).

Переоформить долю на резидента-родственника

Если квартира в долевой собственности, можно заранее составить договор дарения доли резиденту РФ (например, супругу/родителю), а затем он продаёт объект как резидент.
Нюансы:

• дарение между близкими родственниками освобождено от НДФЛ (ст. 217 НК РФ);
• общий срок владения должен учитываться для нового собственника (период «донации» не прерывается).

Использовать налоговые договорённости РФ с другими странами

В большинстве договоров об избежании двойного налогообложения есть статья о недискриминации: нерезидент может рассчитывать на те же вычеты, что и россияне.
Проверьте конвенцию РФ с вашей страной резидентства (например, РФ-Кипр, РФ-Испания, РФ-Армения). Если нет ограничений, подайте в ФНС заявление о применении льгот + справку из иностранной налоговой (Form 6166 USA, Certificate of Residence EU и т.д.).

Кейсы из практики агентства «Владис» и юрфирмы W1 Evans

Кейс 1. Наследство в Санкт-Петербурге, продажа нерезидентом.

• Клиент 5 лет прожил в Латвии, унаследовал квартиру в СПб 2019 г.
• Продал в 2025 г. за 7 500 000 ₽. Владение 6 лет → 0 % НДФЛ. Декларацию не подавал, ФНС без претензий.

Кейс 2. Покупка-продажа в новостройке за 2 года.

• Куплена по ДДУ 2024 г. за 3 000 000 ₽, продана 2026 г. за 3 800 000 ₽. Срок 2 года → 30 %.
• Налог = 30 % × 800 000 = 240 000 ₽. Оплатил через онлайн-банкинг из-за границы.

Чек-лист перед сделкой

Проверил даты пребывания в РФ за последние 12 месяцев (<183 дней — нерезидент);
Считал срок владения (≥ 3/5 лет — нет налога).
Собрал все первичные документы (ДКП-2020, ЕГРН, платежки);
Уточнил кадастровую стоимость и 70 % порог.
Сравнил льготы по международному договору (если живёте в стране с СНГ/ЕС).
Подготовил 3-НДФЛ и выбрал способ подачи (онлайн/представитель).

Частые ошибки нерезидентов

Ответы на популярные вопросы

— Могу ли я стать резидентом РФ «назад» и пересчитать налог по 13 %?

Нет, статус определяется на дату получения дохода (ст. 207 НК РФ). Пересчёт «обратно» невозможен.

— Нужно ли мне открывать счёт в российском банке?

Не обязательно: налог можно оплатить SWIFT-платежом либо через сервисы «Система быстрых платежей» для нерезидентов (если есть российская карта).

— Как доказать нерезидентство, если паспорт без штампов?

ФНС запрашивает данные Пограничной службы. При необходимости предоставьте выписку из пограничных баз (Form I-94, EU Entry/Exit).

Для нерезидента РФ в 2026 году ставка НДФЛ при продаже квартиры составляет 30 %, но только если вы владели объектом меньше 3 или 5 лет.
При превышении срока налог равен нулю даже при отсутствии в стране десятилетиями.
Если срок короткий, то 30 % начисляются только с прибыли, а не со всей цены — сохраняйте документы и подавайте 3-НДФЛ вовремя.

Если остались вопросы — обращайтесь к налоговому консультанту или риелтору, специализирующемуся на сделках с нерезидентами.