При сделке купли‑продажи вторичного жилья часто возникает необходимость оформить отдельный документ, подтверждающий передачу денег за неотделимые улучшения (ремонт, перепланировку, встроенную мебель и т.п.). Такой документ – расписка о получении денежных средств – защищает обе стороны от споров и упрощает последующее подтверждение расходов перед налоговыми органами.

Что такое неотделимые улучшения?

Неотделимые улучшения (иногда называют «неотделимыми объектами») – это любые изменения, которые без разрушения основной конструкции становятся частью квартиры и не могут быть отдельно отделены от неё. К таким улучшениям относятся:

• Капитальный ремонт (замена полов, стен, потолков);
• Встроенная кухня, гардеробные, шкаф‑стены;
• Системы «умный дом», вентиляция, кондиционирование, отопление;
• Лестничные площадки, балконы, лоджии, которые были перепланированы и стали частью жилой площади.

По закону такие улучшения являются неотделимой частью недвижимости и передаются вместе с квартирой, если иное не предусмотрено отдельным соглашением;

Нормативно‑правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие вопросы неотделимых улучшений:

• Гражданский кодекс РФ (статьи 165‑169) – определение предмета сделки и порядок её исполнения;
• Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – указание, что договор купли‑продажи не подлежит обязательной регистрации, но любые изменения, влияющие на стоимость, фиксируются в договоре;
• Налоговый кодекс РФ – возможность учёта расходов на улучшения при расчёте налогового вычета.

Зачем нужна расписка за неотделимые улучшения?

Расписка – это документ, подтверждающий факт получения продавцом определённой суммы, превышающей стоимость самой квартиры. Она используется в следующих случаях:

• Подтверждение оплаты за улучшения, которые не включены в основной договор купли‑продажи;
• Доказательство уплаты задатка, аванса или полной суммы за улучшения в случае возникновения спора;
• Оформление налогового вычета (налогоплательщик предъявляет расписку в налоговый орган как подтверждение расходов);
• Упрощение процедуры возврата средств, если сделка будет признана недействительной.

Правовая сила расписки

По статье 165 ГК РФ расписка, подписанная продавцом, считается доказательством получения денежных средств. Она имеет силу письменного договора и может быть использована в суде, если другая сторона отрицает факт оплаты. При этом расписка не требует нотариального удостоверения, однако её подписание в присутствии свидетелей или у нотариуса повышает доказательную силу.

Как правильно оформить расписку?

Для того чтобы расписка была юридически значимой, в ней обязательно должны присутствовать следующие реквизиты:

1. Дата и место составления;
2. Полные данные сторон (ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации);
3. Ссылка на основной договор купли‑продажи (номер, дата, реквизиты);
4. Точная сумма полученных средств (прописью и цифрами);
5. Наименование цели платежа (например, «за неотделимые улучшения, выполненные в квартире по адресу…»);
6. Подпись продавца (получателя) и, при желании, подпись покупателя (передающего);
7. При необходимости – подписи свидетелей.

Пример расписки о получении средств за неотделимые улучшения

Г. Москва «____» __________ 2026 г.

Я, Иванов Иван Сергеевич, г.р., паспорт серии 4509 № 123456, выдан ОУФМС России по г. Москве г., 
проживающий по адресу: г; Москва, ул. Тверская, д. 10, кв. 15, именуемый в дальнейшем «Продавец»,

во исполнение Договора купли‑продажи квартиры № 27 от г., заключённого между мной и Петровой 
Анной Владимировной, подтверждаю, что от Петровой Анны Владимировны, г.р., 
паспорт серии 4507 № 987654, выдан ОУФМС России по г. Москве г., 
проживающей по адресу: г; Москва, ул. Сретенский бульвар, д. 5, кв. 8, 
получена денежная сумма в размере 900 000 (девятьсот тысяч) рублей за неотделимые улучшения, 
выполненные в квартире, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 10, кв. 15.

Сумма получена полностью, все полученные денежные средства проверены, претензий к Покупателю не имею.

Документ составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.

Продавец _______________________/И.И. Иванов
Покупатель _____________________/А.В. Петрова

В данном образце указаны все обязательные реквизиты, а также сделан акцент на том, что полученная сумма относится к неотделимым улучшениям, а не к стоимости самой квартиры.

Дополнительное соглашение vs. расписка

Если стороны договорились изменить цену квартиры или включить в неё стоимость улучшений, они могут оформить дополнительное соглашение к договору купли‑продажи. Такое соглашение вступает в силу с момента подписания и не требует обязательной регистрации, однако:

• Доп. соглашение фиксирует новую цену и/или перечень улучшений;
• Расписка подтверждает факт фактической оплаты (особенно важна при частичной оплате или передаче аванса);
• Комбинация обоих документов даёт наибольшую юридическую защиту.

В случае, когда стороны не подписали отдельное дополнительное соглашение, расписка становится главным доказательством того, что продавец получил сумму, превышающую стоимость квартиры, и что эта сумма относится к улучшениям.

Регистрация и налоговые последствия

Договор купли‑продажи квартиры подлежит государственной регистрации в Росреестре, но дополнительные соглашения о цене и расписки о получении средств не регистрируются. Тем не менее:

• При поступлении в Росреестр оригинального договора в него могут быть внесены ссылки на приложенные документы (доп. соглашения, расписки) в виде приложений к делу;
• Для получения налогового вычета по НДФЛ покупателю необходимо предоставить в налоговую инспекцию копию расписки и подтверждающие документы о проведённых улучшениях.

Практические рекомендации

1. Составляйте расписку в двух экземплярах. Один экземпляр держит продавец, второй – покупатель.
2. Подписывайте расписку в присутствии свидетелей (или у нотариуса), если есть риск спора.
3. Указывайте в расписке точную цель платежа – «за неотделимые улучшения», а не просто «за квартиру».
4. Сохраняйте все сопроводительные документы – акты приёма‑передачи, счета‑фактуры, расчётные листы.
5. При изменении цены оформляйте дополнительное соглашение и прикладывайте к нему расписку о получении соответствующей суммы.
6. Консультируйтесь с юристом при подготовке документов, особенно если улучшения имеют существенную стоимость (более 500 000 руб).
7. Не забывайте о сроках – расписка считается действительной с момента подписания и полной оплаты, но в случае возврата средств она должна быть оформлена до завершения сделки.

При покупке вторичной квартиры, в которой продавец передаёт покупателю неотделимые улучшения, важнейшим документом является расписка о получении денежных средств. Правильно оформленная расписка защищает интересы обеих сторон, упрощает процесс получения налоговых вычетов и служит доказательной базой в случае судебных разбирательств. При желании изменить цену квартиры лучше дополнить договор дополнительным соглашением, а расписку использовать как подтверждение фактической оплаты.

Соблюдая перечисленные рекомендации, вы сможете избежать недоразумений и обеспечить юридическую чистоту сделки.