Принятие решений собственниками многоквартирного дома регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и рядом подзаконных актов. Понимание того‚ сколько голосов необходимо собрать‚ помогает избежать юридических конфликтов‚ ускорить процесс согласования и обеспечить законность принятых решений.

Правовая база

Основные нормы‚ регулирующие порядок принятия решений собственниками‚ находятся в:

• Статье 165 ЖК РФ – «Общее собрание собственников многоквартирного дома»;
• Статье 165‑1 ЖК РФ – «Продажа‚ аренда‚ залог и иные сделки с имуществом многоквартирного дома»;
• Статье 166 ЖК РФ – «Порядок созыва и проведения собрания»;
• Подзаконных актах (приказ Минжилинфраструктуры РФ № 70 от и др.).

Ключевые понятия

Для расчёта необходимого количества голосов необходимо знать два показателя:

1. Количественное большинство – количество собственников (квартир)‚ проголосовавших «за».
2. Коэффициент площади – доля общей площади помещений‚ принадлежащих собственникам‚ которые проголосовали «за». Площадь учитывается в квадратных метрах и выражается в процентах от суммарной площади всех квартир дома.

Какой порог нужен для разных видов решений?

Пошаговый алгоритм расчёта необходимого количества голосов

1. Соберите список собственников – укажите номер квартиры‚ ФИО собственника и площадь его помещения.
2. Определите суммарную площадь дома – сложите площади всех квартир (не учитывайте площади коммерческих помещений‚ если они не являются частью общего имущества).
3. Определите тип решения – посмотрите в таблице выше‚ какой порог применим.
4. Подсчитайте «за» и «против»:
   • Количество собственников‚ проголосовавших «за»;
   • Сумму их площадей.
5. Сравните результаты с требуемым порогом:
   • Если количество собственников «за» ≥ требуемый процент от общего числа собственников и суммарная площадь «за» ≥ требуемый процент от общей площади – решение считается принятым.

Пример расчёта

Допустим‚ в доме 20 квартир‚ суммарная площадь – 2000 м².

• Голосов «за»: 9 квартир (45 % от общего числа собственников).
• Сумма площадей «за»: 80+95+7 -+100+90+7 -+65+85 = 660 м² → 33 % от общей площади.

Для капитального ремонта требуется более 50 % собственников‚ представляющих более 2/3 площади (≈66‚7 %). В нашем примере ни один из порогов не достигнут – решение не может быть принято.

Как правильно оформить собрание

• Созыв собрания – уведомление должно быть направлено не менее чем за 10 дней (для обычных вопросов) и за 30 дней (для вопросов‚ требующих 2/3‑и более) до даты проведения собрания.
• Повестка дня – в ней обязаны быть указаны все вопросы‚ подлежащие голосованию‚ и указаны требования к кворуму.
• Кворум – собрание считается правомочным‚ если присутствуют собственники‚ представляющие более 50 % общей площади (для большинства вопросов) либо более 2/3 (для вопросов‚ требующих более высокой квалификации).
• Протокол – после собрания составляется протокол‚ в котором фиксируются:
  1. Дата‚ время‚ место проведения;
  2. Список присутствующих;
  3. Результаты голосования (количество голосов «за»‚ «против»‚ «воздержался»‚ а также суммарные площади);
  4. Принятые решения;
• Регистрация решения – в случае капитального ремонта или иных действий‚ влияющих на правовой статус недвижимости‚ решение подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Что делать‚ если кворум не достигнут?

В таком случае собрание считается недействительным. Необходимо назначить новое собрание‚ соблюдая те же сроки и порядок уведомления. При повторных неудачах возможно обращение в суд для принудительного проведения собрания.

Можно ли голосовать дистанционно?

Да. С 2021 г. в большинстве регионов допускаеться электронное участие через специализированные сервисы (например‚ «Электронный кабинет собственника»). При этом порядок подсчёта голосов остаётся тем же – учитывается количество собственников и их доля в общей площади.

Как учитывать собственников‚ владеющих несколькими квартирами?

Каждая квартира считается отдельным голосом‚ а её площадь учитывается полностью. Если один собственник владеет‚ например‚ тремя квартирами‚ он получает три голоса и суммарную площадь всех трёх квартир.

Что происходит‚ если часть собственников отказывается принимать участие в голосовании?

Отказ от участия считается «проголосовал против» только в том случае‚ если собственник явно выразил негативную позицию. Если же собственник просто не пришёл и не направил доверенность‚ его голос не учитывается в расчётах‚ но отсутствие его может препятствовать достижению кворума.

Как учитывается «воздержался»?

Голоса «воздержался» не влияют на подсчёт количества «за» и «против»‚ но они учитываются при расчёте кворума‚ поскольку собственник присутствовал на собрании.

Подведение итогов процесса принятия решений в многоквартирном доме выглядит следующим образом:

1. Определить тип решения и соответствующий порог голосов (по статье 165/165‑1 ЖК РФ).
2. Подготовить корректный список собственников с указанием площадей.
3. Провести собрание с соблюдением требований к кворуму и процедуры голосования.
4. Подсчитать количество голосов «за» и суммарную площадь‚ сравнить с требуемыми процентами.
5. Оформить протокол и‚ при необходимости‚ зарегистрировать решение в государственных органах.

Точное соблюдение этих шагов гарантирует законность принятого решения и минимизирует риск судебных споров.

Дата публикации: