Брачный договор, право собственности, нотариальное согласие — эти термины звучат всё чаще на фоне активного рынка недвижимости. Кажется, что можно просто выбрать квартиру, подписать договор долевого участия и стать полноценным владельцем. Однако в реальности всё не так однозначно: если вы состоите в браке, закон требует учитывать интересы второго супруга. Ниже мы разберёмся, в каких случаях требуется согласие супруга, как его оформить и чем чревата его отсутствие.

Когда согласие точно потребуется

Покупка недвижимости в браке

В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ любая сделка с недвижимым имуществом, которое может быть признано совместно нажитым, требует нотариально заверенного согласия супруга. Это касается:

• покупки квартиры или дома на вторичном рынке;
• покупки квартиры в новостройке по ДДУ;
• приобретение доли в праве общей долевой собственности (ОДД).

Даже если средства поступают со счёта одного из супругов, объект будет считаться совместно нажитым имуществом и при разводе делится поровну, если иное не оговорено брачным договором.

Ипотечные сделки

Банки почти всегда требуют нотариальное согласие супруга/супруги, даже если заёмщик, один человек. Причина проста: в случае дефолта банк будет обращать взыскание на объект, который формально может числиться в совместной собственности.

Покупка «для ребёнка»

Если в семье есть несовершеннолетние, сделка требует дополнительного разрешения органа опеки и попечительства. Но это уже другая история: согласие супруга на покупку квартиры всё равно остаётся обязательным.

Когда можно обойтись без согласия

Личные средства до брака

Если покупатель использует исключительно собственные деньги, полученные до вступления в брак, и оформляет квартиру только на себя, согласие супруга теоретически не нужно. На практике регистраторы всё равно часто требуют подтверждение: выписку из брачного договора или нотариальное заявление, что средства личные.

Брачный договор

Между супругами можно заключить брачный договор, в котором оговорить, что недвижимость, приобретённая одним из них, остаётся его/её личной собственностью. Тогда согласие на покупку не требуется, но сам договор должен быть нотариально удостоверен.

Как оформить согласие: пошаговая инструкция

1. Подготовка документов
   • паспорта обоих супругов (оригиналы + копии);
   • свидетельство о браке;
   • копия или выписка из ЕГРН на объект, который собираются покупать;
   • документы, подтверждающие источник средств (справки 2-НДФЛ, выписки со счёта).
2. Визит к нотариусу

   Необходимо личное присутствие супруга, даже если он/она не участвует в сделке. Нотариус удостоверяет подлинность подписи и разъясняет последствия;

3. Оплата госпошлины

   В 2026 году тарифы Москвы: ≈ 1 800 руб. за удостоверение подписи + технические услуги (в среднем 500–1 000 руб.).

4. Передача в Росреестр

   Нотариально заверенное согласие прилагается к пакету документов, подаваемому на регистрацию перехода права собственности.

Чем грозит отсутствие согласия

Частые заблуждения

• «Если квартира оформлена только на меня, значит я сам решаю» — нет, в браке имущество по умолчанию считается совместным.
• «Можно просто распечатать форму из интернета и подписать» — форма должна быть нотариально удостоверена.
• «Разрешение родителей несовершеннолетнего заменяет согласие супруга», нет, это разные правовые институты.

Практический пример из жизни (2025 г.)

Ситуация: Супруг А. купил квартиру в новостройке, не взяв согласие жены. Через год семья подала на развод. Жена обратилась в суд и добилась признания ½ доли за собой, так как квартира была куплена в браке. Сделка не аннулирована, но при разделе имущества жена получила компенсацию 4,2 млн руб.

Краткий чек-лист перед сделкой

1. Проверьте семейное положение покупателя в ЕГРН (брак или нет).
2. Если брак есть — запишитесь к нотариусу на согласие.
3. Оформите брачный договор, если хотите избежать совместной собственности.
4. Не забудьте про согласие органов опеки, если в семье несовершеннолетние.
5. Храните копии всех документов — пригодятся при продаже или наследовании.