С 2025 года в России действует обновлённый порядок налогообложения недвижимого имущества организаций․ Несмотря на общее ужесточение правил и переход большинства регионов на исчисление налога исходя из кадастровой стоимости, законодательство сохранило нулевую ставку для отдельных категорий объектов и субъектов․ Ниже — подробная инструкция, кто, при каких условиях и для какого имущества может применять 0 %․

Краткий экскурс: что считается «недвижимым имуществом» с 2025 года

Для целей гл․ 30 НК РФ под недвижимостью понимаются:

• земельные участки;
• объекты капитального строительства (здания, сооружения, помещения) с кадастровым номером;
• признанные объекты ЕГРН: единые недвижимые комплексы, объекты незавершённого строительства (ОНС) и др․

Важно: с 2025 г․ движимое имущество (машины, оборудование, транспорт) полностью исключено из базы налога на имущество организаций․

Перечень льготных ситуаций: где действует ставка 0 %

Объекты, расположенные в особых территориальных зонах

Нулевая ставка применяется автоматически, если недвижимость физически находится в следующих зонах:

1. Свободные экономические зоны (СЭЗ) «Крым» и «Севастополь»
      • распространяется на все объекты, введённые в эксплуатацию после ;
      • срок льготы — 10 лет с момента регистрации права․
2. Территории опережающего социально-экономического развития (ТОР)
      • льгота действует 5 лет с даты постановки на учёт в ЕГРН;
      • ограничение: площадь объекта ≤ 5 000 м²․
3. Международные медицинные кластеры и инновационные центры «Сколково»
      • ставка 0 % — без ограничения по сроку, но только для участников проекта․

Объекты особого назначения

Независимо от региона применяется нулевая ставка для следующих объектов (пп․ 3–9 ст․ 380․1 НК РФ):

• участки газопроводов и иных объектов газотранспортной системы, введённые в эксплуатацию после и расположенные в арктической зоне РФ;
• объекты инфраструктуры ЖКХ, переданные в концессию;
• спортивные сооружения, признанные объектами чемпионатов мира и Европы по футболу 2026–2028 гг․;
• объекты, предназначенные для обеспечения деятельности центров мировых судей (при наличии соответствующего распоряжения Правительства РФ)․

Организации-участники льготных категорий

Ставка 0 % применяется ко всем объектам, находящимся на балансе следующих субъектов:

Как подтвердить право на нулевую ставку: документы и порядок

Шаг 1․ Проверка критерия «расположено в»

Используйте кадастровую выписку ЕГРН: в ней указан кадастровый квартал и муниципальное образование․ Сверьте его со списком льготных территорий, утверждённым Постановлением Правительства РФ № 1505 от ․

Шаг 2․ Сбор документов

• свидетельство о постановке на кадастровый учёт или ЕГРН-выписка;
• договор концессии, договор участника ТОР/СЭЗ, распоряжение о включении в реестр Минэкономразвития;
• акт ввода в эксплуатация (если льгота зависит от даты);
• приказ/распоряжение Правительства РФ о включении объекта в перечень спортивных объектов чемпионатов․

Шаг 3․ Заполнение декларации за 2025 год

В новой форме декларации (утв․ Приказом ФНС № ЕД-7-21/787@ от ):

1. в разделе 2 по строке 160 укажите код льготы из справочника 202025;
2. в строке 210 проставьте «0,00»;
3. обязательно приложите скан-копии документов в Приложении 5 «Льготы»․

Региональные особенности: пример Ростовской области

Ростовская область с 2025 года перешла на кадастровую стоимость для всех объектов недвижимости․ Однако:

• в ТОР «Гуково» и «Донской» сохраняется ставка 0 % на первые 5 лет;
• для резидентов индустриального парка «Ростов» действует пониженная ставка 0,1 % только на объекты, введённые до ․

Областной закон № 123-ЗС от вводит дополнительный вычет 20 % кадастровой стоимости для объектов, используемых в сельхозпроизводстве․ Учитывайте эту норму при расчёте авансов․

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: путать нулевую ставку с освобождением от декларирования․
  Решение: даже при 0 % подаётся «пустая» декларация с приложением льготных документов․
• Ошибка: не обновлять реестр объектов после реконструкции․
  Решение: при увеличении площади более чем на 5 % требуется новая кадастровая оценка и перерасчёт льготы․
• Ошибка: забывать о частичном использовании помещений․
  Решение: если лишь 30 % площади используется под склад, а 70 % — под льготное производство, налог считается пропорционально․

С 2025 года для применения нулевой ставки необходимо:

1. Убедиться, что объект внесён в ЕГРН как «недвижимость»․
2. Проверить, что территориальное/функциональное условие «расположено в» выполняется․
3. Собрать полный пакет документов, подтверждающий право на льготу․
4. Вовремя подать декларацию (до 25 марта 2026 года за 2025 налоговый период)․
5. Вести раздельный учёт помещений, если использование смешанное․

Соблюдая эти правила, организации не только избегут лишних платежей, но и защитятся от претензий налоговой в ходе выездных проверок 2026–2027 годов․