— В последние месяцы рынок недвижимости России всё чаще упоминает о проблеме недофинансирования «Домклик». Рост цен, снижение объёмов выдачи ипотеки и задержки с вводом новостроек уже отражаются на тысячах дольщиков и инвесторов. В этой статье мы разберёмся, что стоит за этим термином, какие факторы усугубляют ситуацию и какие механизмы могут вернуть стабильность на рынок.
Что такое «Домклик» и почему важно финансирование
«Домклик» — это ключевой ипотечный продукт Сбербанка, который охватывает:
- выдачу ипотечных кредитов на первичное и вторичное жильё;
- покупку квартир на этапе строительства (долевое участие);
- субсидированные и льготные программы (семейная ипотека, «Дальневосточная ипотека» и др.).
В 2025 году доля Сбербанка на рынке ипотечного кредитования превысила 45 %. Следовательно, любые сбои в финансировании «Домклик» становятся системной угрозой для всего рынка недвижимости.
Факты и цифры
- Рост цен на жильё ниже инфляции, но при этом объём выдачи ипотеки сократился на 12 % за I квартал 2026 года (Домклик, апрель 2026).
- Почти 48 % квартир, купленных в новостройках по ипотеке, планируется сдать в аренду в течение двух лет, создавая избыточное предложение.
- В крупных и курортных городах стоимость отелей превосходит расходы на краткосрочную аренду жилья в 1,5 раза, что снижает доходность для инвесторов и повышает риски просрочек.
Главные причины недофинансирования
Ограничение ликвидности
Сбербанк сталкивается с ростом доли «плохих» долгов: доля просроченной ипотеки выросла до 3,4 % (с 2,1 % год назад). В ответ банк ужесточил критерии одобрения, сократив объём выдачи.
Снижение доходности строительных проектов
Застройщики получают финансирование по модели «проектного финансирования 214-ФЗ» (эскроу-счета). Однако рост себестоимости материалов (+18 % за год) и дефицит рабочей силы приводят к дефициту оборотных средств у девелоперов. В результате банки снижают лимиты кредитования «Домклик» на новые объекты.
Регуляторное давление
Центробанк повысил коэффициенты риска по ипотечным займам в зонах с переизбытком предложения (Сочи, Краснодар, Севастополь). Это увеличило резервные требования Сбербанка, сузив «коридор» для выдачи средств.
Последствия для участников рынка
Дольщики
- Задержки ввода домов в эксплуатацию: сроки сдвинулись в среднем на 4–6 месяцев.
- Рост ежемесячных платежей из-за увеличения процентной ставки при пересмотре условий.
Инвесторы
- Падение арендной доходности: снижение спроса на краткосрочную аренду в курортных городах.
- Рост волатильности вторичного рынка: «замороженные» квартиры выводятся в продажу досрочно, снижая цены.
Застройщики
- Недополучение до 15 % запланированной выручки из-за отмены договоров долевого участия.
- Рост себестоимости квадратного метра, что вынуждает повышать цены и терять конкурентоспособность.
Возможные пути решения
Государственные меры
Фонд развития жилищного строительства (ФРЖС) может выкупать проблемные доли у застройщиков и перезапускать проекты через специализированные девелоперские компании. Средства Фонда уже направлены на 12 проектов в регионах с недофинансированием.
Реструктуризация ипотеки
Сбербанк запустил программу «Домклик-Рестарт», позволяющую:
- снизить ставку до 6,9 % на 3 года для заёмщиков, попавших в сложную жизненную ситуацию;
- предоставить кредитные каникулы до 12 месяцев при документальном подтверждении потери дохода.
Расширение альтернативных источников финансирования
Развитие ипотечных бумаг (МБК) на Московской бирже позволит инвесторам покупать доли в ипотечных портфелях, освобождая ликвидность Сбербанка. В 2026 году ожидается выпуск 120 млрд руб. МБК под залог портфеля «Домклик».
Что делать дольщику прямо сейчас
- Проверьте статус строительства на сайте Госуслуг Дом, наличие разрешения на ввод в эксплуатацию.
- Подайте заявку на реструктуризацию через личный кабинет Сбербанка или мобильное приложение «СберБанк Онлайн».
- Оцените альтернативные кредитные программы от «Дом.рф», ВТБ и «Газпромбанка» на случай рефинансирования.
- Консультируйтесь с юристом по долевому строительству: возможны основания для досудебного урегулирования.
Недофинансирование «Домклик» — это не только проблема Сбербанка, но и общее вызов всей экосистемы рынка недвижимости. Комплексное решение требует координации регулятора, банков, застройщиков и дольщиков. Уже в 2026 году ожидается пик выхода «замороженных» объектов на рынок, что может стать точкой перезапуска спроса при условии доступного финансирования и прозрачных механизмов поддержки.