Ключевые изменения 2024–2026 гг.

Вступившие в силу с 1 января 2024 года поправки в ч. 8.1 статьи 1 ГК РФ перевернули презумпцию добросовестности: теперь человек, покупавший жильё, опираясь на данные ЕГРН, автоматически считается добросовестным до тех пор, пока в суде не будет доказано обратное.

Кто теперь признаётся недобросовестным?

Суды единообразно указывают: статус «недобросовестного» приобретателя может быть закреплён, если покупатель:

• знал или должен был знать о том, что продавец не имел права распоряжаться квартирой;
• приобрёл объект по цене существенно (≥ 30 %) ниже рыночной без объяснений;
• оплатил квартиру после регистрации перехода права и без каких-либо гарантий;
• совершал сделку через короткую «цепочку» владельцев (менее 3–4 месяцев общий срок у последних трёх собственников);
• не провёл элементарную проверку в Росреестре, ФНС, ФССП, не запросил выписку из ЕГРН и копию ПТ.

1. Добросовестность = презумпция

   Бремя доказывания «недобросовестности» лежит на истце — государственном или муниципальном органе (п. 3 Обзора).

2. Доказательства недобросовестности

   • показания свидетелей о «подозрительных» действиях покупателя;
   • переписка в мессенджерах, где обсуждается «схема»;
   • экспертиза рыночной стоимости, подтверждающая существенное занижение цены;
   • наличие аффилированности с продавцом (родственники, ООО с общими учредителями и т. п.).

3. Нельзя истребовать квартиру, если:

   • владелец более 3 лет добросовестно владел и пользовался жильём;
   • в ЕГРН не содержалось записей об обременениях, аресте или судебных спорах;
   • покупатель провёл все доступные проверки и зафиксировал это документально (договор с агентством, консультация банка-ипотекодателя, запросы в Росреестр).

Как защититься покупателю

Краеугольные судебные акты 2025–2026 гг.

Определение СКЭС ВС РФ от № 305-ЭС25-10345

Суд признал покупателя недобросовестным, так как цена сделки составляла 45 % рыночной, а переписка в WhatsApp подтверждала знание о «проблемных» документах на квартиру.

Постановление Президиума ВС РФ от № 44-П

Впервые напрямую указано: «отсутствие проверки в ЕГРН недостаточно для вывода о недобросовестности, если покупатель предоставил иные доказательства проведённых мероприятий по проверке».

Алгоритм действий, если на вас подали иск о выселении

1. Немедленно обратитесь к адвокату по недвижимости: срок на подготовку отзыва — 30 дней.
2. Соберите полный «пакет добросовестности»:
   • выписка из ЕГРН;
   • договор с агентством/риэлтором;
   • чеки, платёжные поручения;
   • переписка с продавцом.
3. Ходатайствуйте о назначении экспертизы рыночной стоимости, если цену считают заниженной.
4. Требуйте применения ст. 302 ГК РФ и ссылайтесь на Обзор ВС РФ от г. в актуальной редакции.

С 2024 года добросовестность приобретателя — это не формальность, а юридически закреплённая презумпция. Однако даже при наличии «чистой» ЕГРН-выписки суд может признать покупателя недобросовестным, если будет установлена система обхода закона либо «красные флаги» в виде слишком низкой цены и странных условий сделки. Поэтому главное правило: документируйте каждый шаг и не экономьте на проверках.

Информация актуальна по состоянию на . Перед принятием решений проконсультируйтесь с квалифицированным юристом.