Продажа жилой недвижимости – одно из самых распространённых финансовых событий в жизни большинства россиян. Однако многие не знают, что в ряде случаев доход от такой сделки полностью освобождается от налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В статье подробно рассмотрим, какие условия необходимо выполнить, чтобы не платить налог при продаже квартиры, какие изменения вступили в силу в 2026 году, и как правильно оформить сделку в налоговой декларации.
Правовая база
Основные нормы, регулирующие освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости, находятся в Налоговом кодексе РФ:
- Статья 217.1 НК РФ – «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества»;
- Постановления ФНС России, уточняющие порядок применения статьи 217.1 (в частности, изменения, вступившие в силу с 1 января 2026 года).
Согласно этим документам, доход от продажи жилья (квартира, комната, часть квартиры, часть дома, доля в праве собственности) может быть освобождён от НДФЛ при соблюдении определённых условий.
Общий порядок налогообложения при продаже квартиры
Если условия освобождения не выполнены, налог рассчитывается так:
- Определяется разница между продажной ценой и суммой, по которой квартира была приобретена (включая расходы на её улучшение, нотариальные и регистрационные сборы).
- Если полученный доход положительный, с него удерживается 13 % (для налоговых резидентов РФ) или 30 % (для нерезидентов).
- Налог уплачивается в течение 15 дней после подачи налоговой декларации‑3‑НДФЛ.
Если разница отрицательная (продажа с убытком), налог платить не нужно, но декларацию всё равно следует подать.
Основные основания освобождения от НДФЛ
Срок владения недвижимостью
С 2026 года в НК РФ закреплены два базовых порога:
- Трёхлетний срок владения – применяеться, если квартира является единственным жилым помещением продавца (или его семьи) и при этом не использовался имущественный налоговый вычет при её покупке.
- Пятилетний срок владения – применяется во всех остальных случаях (например, если у продавца несколько квартир, если был использован вычет, если квартира была получена в наследство и т.п.).
Важно: срок владения считается непрерывным. Периоды аренды, временного пользования или переоформления в пользу родственников могут прервать непрерывность.
Семейные льготы
Согласно постановлению ФНС от 2021 года, следующие категории полностью освобождаются от НДФЛ независимо от срока владения:
- Семьи с двумя и более детьми (при условии, что квартира является их единственным жильём);
- Семьи, где один из супругов является инвалидом I‑II группы или получает пенсию по старости/по инвалидности, а в семье есть несовершеннолетние дети.
Эти льготы сохраняются и в 2026 году, но для их применения требуется предоставить в декларации подтверждающие документы (свидетельства о рождении детей, справки о статусе инвалидности).
Имущественный налоговый вычет
Если при покупке квартиры был использован имущественный налоговый вычет (до 1 млн рублей), то:
- Для получения освобождения требуется владеть квартирой минимум 5 лет;
- Если вычет использовался более одного раза (например, при покупке нескольких объектов), каждое последующее приобретение будет подчиняться пятилетнему правилу.
Наследство и дарение
Наследники и получатели в дар могут освободиться от налога, если:
- Квартира получена в наследство, а её стоимость в момент получения не превышает 1 млн рублей (в этом случае налог не начисляется независимо от срока владения).
- Квартира получена в дар от родственников первой степени (родители, супруги, дети) и её стоимость не превышает 1 млн рублей.
Если стоимость превышает лимит, применяется обычный трёх‑/пятилетний критерий, но учитывается, что срок владения считается с момента получения имущества в наследство/дар.
Продажа с убытком
Если продажная цена ниже цены приобретения (с учётом расходов), налог не начисляется. Декларацию всё равно необходимо подать, указав отрицательный доход.
Как оформить освобождение в налоговой декларации 3‑НДФЛ
- Соберите документы:
- Договор купли‑продажи квартиры;
- Документы, подтверждающие дату покупки (договор, выписка из реестра);
- Квитанции об уплате НДФЛ (если налог был удержан в прошлых годах);
- Свидетельства о рождении детей, справки об инвалидности (для льготных семей);
- Документы, подтверждающие использование имущественного вычета (если применимо).
- Заполните форму 3‑НДФЛ:
- Раздел «Доходы от продажи имущества» – укажите сумму продажи и стоимость приобретения;
- В поле «Освобождение от налогообложения» отметьте соответствующий пункт (например, «Продажа жилого помещения, находившегося в собственности более 5 лет» или «Льгота для семей с двумя детьми»);
- Приложите сканы всех подтверждающих документов.
- Подайте декларацию:
- Через личный кабинет на сайте ФНС (рекомендованный способ);
- Лично в отделении ФНС по месту жительства (по предварительной записи);
- Через МФЦ.
- Оплатите налог (если возник):
- Счёт‑фактура формируется автоматически в личном кабинете;
- Оплатить можно онлайн, через банк или в любом платёжном терминале.
Важно: Декларацию необходимо подать в срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи (в 2026 году – до ).
Практические примеры расчёта налога
| Ситуация | Условия | Налог к уплате |
|---|---|---|
| Продажа квартиры, купленной в 2020 г. за 4 млн руб., продажа в 2026 г. за 5 млн руб. | Срок владения – 6 лет (более 5 лет). Не использовался вычет. | Освобождение – да. Налог = 0 руб. |
| Продажа квартиры, купленной в 2024 г. за 3 млн руб., продажа в 2026 г. за 3,5 млн руб. | Срок владения – 2 года (меньше 3‑х). Вычет не использовался. | Налог = (3,5‑3)·13 % = 65 000 руб. |
| Семья с двумя детьми продаёт квартиру, купленную в 2023 г. за 2 млн руб., продажа в 2025 г. за 2,2 млн руб. | Льгота для семей с ≥2 детьми – освобождение независимо от срока. | Налог = 0 руб. |
| Продажа квартиры, полученной в наследство в 2022 г. (стоимость наследства 1,2 млн руб.), продажа в 2026 г. за 1,1 млн руб. | Стоимость превышает 1 млн руб., срок владения 4 года. | Налог = (1,1‑1,2) = –100 000 руб. → убыток, налог не уплачивается, декларация обязательна. |
| Продажа квартиры, купленной в 2021 г. за 5 млн руб., при этом был использован имущественный вычет в 1 млн руб. | Срок владения – 5 лет, вычет использован. | Освобождение – да (пятилетка). Налог = 0 руб. |
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли платить налог, если я продал квартиру ниже её покупной цены?
Нет. При отрицательном доходе налог не начисляется, однако декларацию 3‑НДФЛ подать необходимо.
Как учитывается период, когда квартира находилась в аренде?
Период аренды считается частью непрерывного срока владения, если собственник сохраняет регистрацию и право собственности. Прерывание происходит, если право собственности передаётся другому лицу.
Можно ли использовать налоговый вычет более одного раза в год?
Нет. Имущественный вычет в размере до 1 млн руб. может быть применён только к одному объекту недвижимости в течение календарного года.
Что делать, если я получил квартиру в дар от родственника, а её стоимость превышает 1 млн руб.?
В этом случае применяется обычный порядок: срок владения считается с момента получения в дар, и для освобождения требуется минимум 5 лет (если вычет уже использовался) или 3 года (если это единственное жильё и вычет не применялся).
Как доказать, что у меня более двух детей?
Необходимо приложить копии свидетельств о рождении всех детей, а также документы, подтверждающие их проживание по общему адресу (например, выписку из домовой книги).
Налоговое законодательство России предоставляет несколько путей освобождения от НДФЛ при продаже квартиры:
- Достаточный срок владения (3 года для единственного жилья без вычета, 5 лет – в остальных случаях);
- Семейные льготы (двое и более детей, инвалидность, пенсия по старости/инвалидности);
- Применение имущественного вычета – при этом срок владения увеличивается до 5 лет;
- Продажа наследственной или подаренной квартиры стоимостью до 1 млн руб.;
- Продажа с убытком.
Для того чтобы воспользоваться освобождением, достаточно правильно оформить декларацию 3‑НДФЛ и приложить подтверждающие документы. При соблюдении всех требований налог платить не придётся, а сроки подачи декларации и уплаты налога остаются прежними – до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Если у вас остались сомнения, рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом или обратиться в ближайшее отделение ФНС России.
Статья актуальна на 19 апреля 2026 года. В случае изменения законодательства информация будет обновлена.