С 1 января 2024 года в России вступили в силу ключевые изменения в налогообложении строительства жилья. Главное новшество, отмена НДС-льготы на апартаменты‚ которые теперь облагаются налогом на полных основаниях; В тоже время «классические» квартиры в многоквартирных домах (МКД) по-прежнему могут попадать под освобождение от НДС. Разберёмся подробно‚ что это значит на практике.
Какой закон внёс изменения
Федеральный закон от № 389-ФЗ внёс точечные правки в подпункт 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ. До 2024 года льгота по НДС применялась ко всем объектам долевого строительства‚ включая:
- квартиры‚
- апартаменты‚
- паркинги и машино-места‚
- нежилые помещения в составе жилого дома.
Теперь всё иначе: льгота действует только‚ если объект имеет функциональное назначение «жилой дом (МКД)» и оформлен по договору долевого участия (ДДУ). Апартаменты и иные помещения для временного проживания вне зависимости от формы договора облагаются НДС по ставке 20 %.
Критическая дата: когда именно наступает обязанность платить НДС
Разделитель — дата получения разрешения на строительство:
- До включительно — можно пользоваться прежней льготой‚ даже если апартаменты будут сдаваться позже.
- С , льгота не распространяется на апартаменты‚ даже если застройщик изменил проект уже в процессе строительства.
Пример из письма Минфина: застройщик получил разрешение до 2024 года на жилой дом‚ но в 2024-м изменил проект на апарт-отель. В этом случае НДС-льготу утратить‚ а начислить НДС придётся «с нуля».
Какие объекты остаются без НДС
| Тип объекта | НДС 0 % (льгота) | НДС 20 % (без льготы) |
|---|---|---|
| Квартира в МКД по ДДУ | ✅ Да | ❌ Нет |
| Машино-место в МКД по ДДУ | ✅ Да | ❌ Нет |
| Апартаменты (по ДДУ или договору купли-продажи) | ❌ Нет | ✅ Да |
| Апартаменты по договору переуступки права требования | ❌ Нет | ✅ Да |
Как это отражается на цене для конечного покупателя
Налог «20 %» закладывается в себестоимость. Это означает:
- Рост цен на апартаменты на 16–20 % в 2024–2026 гг. (оценка участников рынка).
- Удорожание коммерческой ипотеки: банки учитывают повышенную стоимость объекта при оценке залога.
- Снижение маржи застройщиков‚ если они не переложат налог на покупателя.
Что делать застройщику в 2025–2026 годах
Проверьте проектную декларацию
Убедитесь‚ что в документе указан именно «многоквартирный дом». Если фигурируют «апартаменты» — готовьтесь к НДС.
Проанализируйте налоговую модель
- Оцените‚ выгодно ли вообще строить апартаменты при НДС-обложении.
- Возможно‚ целесообразно сменить функциональное назначение на «жилое» и оформить квартиры (есри позволяет ГПЗУ).
Оптимизируйте договоры
Для апартаментов используйте договор купли-продажи после ввода в эксплуатацию‚ чтобы НДС уплатить единожды при реализации‚ а не «нарастающим итогом» в ходе строительства.
Что важно знать дольщику
Покупая апартаменты по ДДУ после 2024 года‚ вы:
- Не платите НДС напрямую‚ но через цену застройщика.
- Не сможете получить имущественный налоговый вычет на проценты по ипотеке (апартаменты — нежилой фонд).
- Рискуете ростом цены в случае «документальной» переоценки проекта застройщиком.
- Жилые дома (МКД) + ДДУ → 0 % НДС
- Апартаменты + любые договоры → 20 % НДС
- Разрешение на строительство до → «старые» правила для всего проекта
- Разрешение с → «новые» правила‚ даже если договор ДДУ заключён раньше
Практические ссылки
Для бухгалтеров и юристов:
- Федеральный закон № 389-ФЗ (официальный текст)
- Клерк.ру: подробности отмены льготы
Статья актуальна на 19 апреля 2026 года. Перед принятием инвестиционных решений рекомендуем консультироваться с квалифицированным налоговым советником.