Актуальность темы. Ежегодно в России заключаются сотни тысяч договоров аренды земли. И каждый раз стороны задаются одним и тем же вопросом: «Кто же всё-таки должен платить земельный налог?». Путаница возникает из-за того, что в договоре может быть указано: «арендатор обязан нести все расходы по земельному участку». Однако налоговое законодательство имеет приоритет над договором. Ниже приведён полный разбор с опорой на Налоговый кодекс РФ и разъяснения Минфина и ФНС.
Нормы Налогового кодекса РФ
Статьи 388 и 389 НК РФ
В соответствии со ст. 388 НК РФ:
- Плательщиками земельного налога признаются физические и юридические лица, которым участок принадлежит:
- на праве собственности;
- на праве постоянного (бессрочного) пользования;
- на праве пожизненного наследуемого владения.
- Арендаторы в этом перечне не значатся.
Статья 389 НК РФ уточняет объект налогообложения: это земельные участки, находящиеся в собственности или специальных правах, указанных выше. Аренда не создаёт ни одного из этих прав, а лишь предоставляет право временного пользования за арендную плату.
Позиция Минфина и ФНС
Письмо Минфина РФ от № 03-05-05-02/01
«…обязанность по уплате земельного налога несёт собственник участка. Переложить обязанность на арендатора договором нельзя, поскольку налоговый кодекс распространяет обязанность уплаты налога исключительно на плательщика».
Письмо ФНС РФ № БС-4-21/3895@ от
ФНС ещё раз подтвердила: «арендатор не является налогоплательщиком земельного налога, даже если договором предусмотрено иное».
Что можно прописать в договоре аренды
Несмотря на то, что арендатор не может быть официальным плательщиком налога, стороны вправе:
- Включить в арендную плату компенсацию суммы земельного налога;
- Отдельно прописать «фактический возмещение» расходов арендодателя по налогу;
- Никак не упоминать земельный налог — тогда расход несёт собственник.
Важно: указание «арендатор обязан самостоятельно исчислить и уплатить земельный налог» делает договорную оговорку ничтожной в налоговой части, но сохраняет гражданско-правовое требование о компенсации расходов.
Исключения и частые ситуации
Оперативное управление бюджетных организаций
Если здание находится в оперативном управлении школы, больницы и т.п., а арендатор сдаёт часть помещений, то:
- арендодатель (бюджетное учреждение) признаётся налогоплательщиком;
- арендатор уплачивает арендную плату, в которую может быть заложена компенсация налога.
Пая или доли в имуществе
При аренде земельных долей (паёв) в сельхозкооперативах:
- налог платит пайщик-собственник доли;
- арендатор может компенсировать этот налог только через арендную плату.
Пошаговый алгоритм для сторон договора
- Собственник получает из ФНС уведомление с расчётом земельного налога и оплачивает его до 1 декабря текущего года (п. 1 ст. 397 НК РФ).
- Арендатор ежемесячно перечисляет арендную плату на условиях договора.
- Если договором предусмотрена компенсация налога, арендатор дополнительно возмещает собственнику фактическую сумму налога (или её долю) по акту сверки.
- В случае спора: налоговая инспекция взыщет недоимку именно с собственника. После этого собственник может в судебном порядке взыскать компенсацию с арендатора, если договором это предусмотрено.
Краткий вывод
Всегда платит собственник. Арендатор может лишь компенсировать расходы собственника, но не может быть признан плательщиком земельного налога. Любые договорные формулировки, противоречащие этому правилу, не имеют юридической силы в налоговых отношениях, но могут действовать в рамках гражданского договора аренды как условие о возмещении убытков.