Что изменилось в 2025–2026 гг. в НДС для долевого строительства

Переход на «20 % без возмещения» для участников ДДУ

• С 1 января 2025 г. ФНС утвердила «пониженную» ставку НДС 20 % для объектов долевого строительства‚ но запретила застройщикам вычет входного НДС по затратам на строительные материалы‚ если объект продаётся по ДДУ. Цель — снизить спекулятивные схемы и обеспечить прозрачность ценообразования.
• Новое правило не распространяется на объекты‚ реализуемые по договору уступки права требования (ДУПТ).

Расширенный контроль ФНС за «серым» возмещением

В 2026 г. налоговики начали использовать новый алгоритм «БК-ДДУ»: он автоматически сопоставляет объёмы продаж по ДДУ с объёмом заявленного к вычету НДС. При превышении порога 30 % несоответствия инициируется выездная проверка.

Субсидии застройщикам за ускоренное вводное

С марта 2026 г. Минстрой запустил программу «ДДУ-Быстрый старт»: если застройщик сдаёт объект на 6 месяцев раньше установленного срока‚ государство компенсирует 50 % уплаченного НДС. Это снижает цену квартир для дольщиков на 2–3 %.

Кейс: условный срок в Севастополе, мошенничество через «токенизацию долей»

По данным следствия:

1. Жительница Севастополя создала ООО «Крым-Инвест»‚ которое привлекало деньги 26 дольщиков под видом покупки «долевых токенов» в квартирах новостройки.
2. Вместо регистрации ДДУ в Росреестре компания выдавала «цифровые сертификаты» на блокчейне и копии договоров долевого участия без госрегистрации;
3. Через подставные фирмы выводила средства дольщиков в «оффшоры» через фиктивные поставки стройматериалов‚ завышая входной НДС и получая незаконное возмещение.

Что это значит для дольщика в 2026 г.

Красные флаги: как не попасть в новую «севастопольскую» схему

• Отсутствие ДДУ в ЕГРН: если вам предлагают «электронный долевой сертификат» без регистрации в Росреестре — это незаконно.
• НДС 0 % или «скидка в обмен на отказ от регистрации»: застройщик не имеет права продавать квартиру по ДДУ без начисления НДС.
• Странные поставщики: проверьте через сервис ФНС «Прозрачный бизнес»‚ входит ли компания-поставщик в список массовых.

Как дольщику вернуть НДС?

НДС по ДДУ не возвращается физлицам напрямую‚ но снижает базовую цену квартиры. Если вы покупаете квартиру у застройщика‚ который учитывает налог в цене‚ то фактически вы платите НДС встроенным способом. Единственный выход, претензия к застройщику‚ если цена квартиры указана «включая НДС 20 %»‚ но не подтверждена счёт-фактурой: можно потребовать компенсацию через суд.

Чек-лист застройщика: не нарваться на проверку ФНС

1. Проверьте КПД (коэффициент «доля продаж/вычет НДС»): не должно быть выше 1‚3.
2. Используйте счёт-фактуры с QR-кодом ФНС: с 2026 г. любой «старый» формат блокируется автоматически.
3. Отдельный учёт по объектам: ведите раздельный учёт НДС по каждому ДДУ — это минимизирует риск перекрёстных проверок.
4. Ускоренное вводное = субсидия: подайте заявку в Минстрой до 15 сентября 2026 г.‚ чтобы получить возврат 50 % НДС.

2026 год стал переломным: мошенников начали сажать условно‚ но штрафовать крупно. Дольщики получили больше защиты‚ а застройщики, жёсткий контроль НДС. Проверяйте ДДУ в ЕГРН‚ требуйте счёт-фактуры и не верьте «токенам» — теперь это не просто совет‚ а способ сохранить свои деньги и сон.

Подготовлено: 20 апреля 2026 г. 01:37 по московскому времени.